买套二手房,里面还有户口赖着不走,这事其实很简单……

崇明的张先生通过中介公司购买了李先生名下的一套房屋。双方约定,李先生须在该房屋所有权过户之日起的三十天内,把原来在房屋内的户口迁走。

可是,张先生发现,房屋过户两个月了,李先生还没有把房屋内的户口迁走。双方多次协商无果,诉至法院。要求李先生承担逾期迁出户口的违约金10万元。

然而,李先生也有苦衷:他已经在合同约定之日内将全家户口迁出,现该房屋遗留未迁出的户口系第三人所有,与他无关。

崇明区法院审理认为,原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,应属有效,双方应按合同履行。根据合同约定,被告李先生应于该房屋所有权转移登记之日起30日内迁出房屋内的相关户口。

被告李先生售房时不知存在第三人的户口系对该房屋内户口情况的失察所致,现致使该房屋存在他人户口之瑕疵,已构成违约,应承担相应的违约责任,遂根据合同履行情况及当事人过错程度等因素,判决酌情给予原告赔偿,部分支持了原告张先生的赔偿诉请。

法官表示,现实生活中,房屋多次交易以后,房屋内不仅会出现卖方户口,也有第三人户口的情形。

房屋买卖合同中约定卖方于一定期限内迁出房屋内相关户口,而房屋过户后发现依然存在第三人户口尚未迁出的情形。

根据现有户籍管理相关法律规定,被告仅能将自己的户口迁出,对于第三人的户口,被告无法直接迁出。此种情况下,买方要求卖方承担户口逾期迁出的违约责任是否存在依据?

根据合同法相关规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

该案中,双方签署的房屋买卖合同中明确约定,被告在办理完毕房屋权属转移登记手续后30个工作日内将房屋内的相关户口迁出。

被告在出售该房屋时未了解房屋内相关户口的情况,且未如实告知原告,导致第三人的户口无法迁出而出现该房屋存有他人户口之瑕疵这一情形,系被告失察所致,应归责为其自身原因。

被告属履行合同义务不符合约定,已构成违约,故应承担相应的违约责任。

法官提示

1.买房人在签署房屋买卖合同前,应向房屋所在地的户籍管理机关主动询问并详细了解该房屋是否存在其他户口且无法迁出的情形,并对户口迁移约定相应的违约责任,避免产生他人户口无法迁出的情形。

2.卖房人应诚信交易,及时告知买房人房屋内的户口情况,若存在户口无法迁出的情况,要及时与买房人协商沟通,确定是否对此进行补充约定。

3.针对本市房屋买卖合同中涉及户口迁移的事项,今年5月1日起施行的《上海市常住户口管理规定》第32条规定:

房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移,现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的,房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出,对拒不迁出或者无法通知的,可以直接将其户口迁至社区公共户。

届时,买房人也可据此解决房屋内遗留户口难迁出问题,依法维护自身的合法权益。

来源:周到上海       作者:叶松丽 于思媛