陈 严（上海新联康副总经理）
今年上海上半年除4月份有一次集中供应外，月供应量均在50万方以下，6月份甚至出现了整月只有166套新房入市的局面。
进入下半年，政府松开预售证严控，大量楼盘集中入市，其中8月更是上市了10868套，供应与成交量齐升，但出现了短期供大于求的局面，项目认筹比普遍大幅下跌。
从全市层面统计数据来看，由于年末高价房供应增加，新房成交均价却由年初的约4.3万元每平米，逐渐上涨至最高10月的约6.3万元每平米。
2018年会出现以上的这些现象，主要是以下几个原因造成的：
政策进一步收紧。7月初上海收紧企业购房资格，要求企业需设立满5年并累计纳税100万元方有资格购房，旨在打击借公司名义进行炒房的行为；7月31日中央政治局会议的“坚决遏制房价上涨”，传导出最高层对待房地产市场的明确信号；8月上海市进一步严格细化认筹新规，提高购买门槛；9月上海发布专项通知，联合九部门整治房地产违法违规行为。总体而言政策持续收紧，尤其是7月底的政治局会议，中央最高层由早先“控制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”措辞的变化，对上海市场心理预期产生了很大的影响，短期看平甚至看跌成为普遍观点。
二手市场低迷，置换买房困难。由于限购政策的持续，目前市场主流购房需求已转为改善型，首置客占比减少，置换客增多，二手市场低迷致使客户购房周期变长，加剧了一手市场供大于销的情况，一手房可选择房源的增多，反过来使得潜在客群的偏好更加远离二手房，这就造成了一、二手市场间的恶性循环。
短期内市场供应增加。从2017年下半年至2018上半年，严控了大半年预售证的堰塞湖集中放水，导致短期内市场失衡，其中外环内供应大幅上升，如2018年第四季度外环内项目供应比例较前三季度上涨了近20%，这就导致成交价格结构性上涨，形成了认筹比普遍下降、成交价反而一路上涨的“假象”。
买涨不买跌的心理加剧观望情绪。由于同期竞争加剧、客户心理出现变化，老盘加推与往期相比，基本为平开甚至低开，减标加推、让利促销现象增多，部分楼盘折价达5%，但“买涨不买跌”的共性，加剧了潜在客户群体的观望态度。 （待续）
来源：新闻晨报 作者：陈严
