二、三季度楼市将出现波动

记者刘因

“对未来的趋势,我短期预判是二三季度市场将出现反复波动。”在第25届地产金融形势发布会上,易居CEO丁祖昱这样表示。

推动回暖因素 未来可能转化

一季度资金宽松,数据不错、土地市场先行,然后又积累了一批客户群体,一看到市场分楼盘开始好了之后,其它楼盘开始紧跟。

但这些条件,丁祖昱认为,在二季度末可能发生一些变化,比如说数据,宏观数据会怎样?房地产一季度还能保持稳定,但很多企业一季度都有所下降。第二,政策的预期未来没有了。第三,中美贸易战,将是一个非常大的变化。

另外,股市也很重要,股市稳定对房地产稳定特别重要,股市好,房地产市场肯定好,股市上下波动,房地产市场也波动不大,就怕股市一路下泄。去年三季度,股市不好的时候,房地产开始不好。

二季度投资、拿地情绪也会发生变动。今天很多投资者现在拿地,拿了年底可以上市吗?很难。所以真到五月末、六月末的时候,拿地就没这么着急了。今年反正变不了现,晚一个月拿也没有什么问题,所以这种情况下,各方面因素都可能发生转变。

目前市场回升的这些因素,在二季度末、三季度初的时候发生一些转变,就会影响现在市场的转变。

分化是核心 做对是关键

当然更重要的是分化,分化是核心,丁祖昱分析现在一二线就算回调,也没有很大的问题。但三线、四线城市压力很大。

同时,同一城市当中不同品类、不同区位、不同档次的产品分化也很大。比如上海,今天刚需压力就很大,很多刚需被二手房替代,新房和二手房是没有什么差别的,很多人选择二手房,位置好、有学区,相比之下新房都远、价格也不低。

今天上海的改善特别好,800万-2000万之间的房子特别好卖。我特别去了浦东滨江一带的房源,五六盘都说自己合算、限价。但销售说超过3000万以上的,高区的卖不出去,看的是一线江景,下了楼走几步路就到滨江的大道,干嘛多花五百万看江,所以3000万以上的房子,在上海是积累了。

城市内部的分化如今非常大,绝对不是一个城市好,就全好。

产品标准升级 面积总价降级

今年从产品力上,丁祖昱认为,产品标准升级,面积总价降级,是业内共识的。2019年产品又回到大家的焦点,不会出现大的质量问题、装修降标,今年买家都是自用的,对产品要求会越来越高。

当然也会出现降级和升级同时并存的情况,从原来买80平方米,到买70平方米,甚至更小。因为房价涨了,总消费能力没有上升,所以房价涨了之后只能缩小面积,保持功能,来满足这些刚需职业群体的需要。

为什么说还要升级呢?比如说今年二孩,二孩买房的客户群体面积要求会很高,生了二孩之后,二房、三房还够不够?一孩可能够了,二孩你会发现小孩增加了一个,人口绝对不是增加一个,家庭人口大幅度增加,保姆一般要增加;双方父母平均各来一个,就增加两个。

今天大多数产品很难满足二孩家庭的基本需求。

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豪宅指数创六年最低

去年,全球豪宅指数平均增长了1.7%,增长率抵于2017年的2.1%,也是莱坊国际豪宅指数自2012年以来的最低年增长率。

下降并不令人意外,在新近发布的《财富报告》上,莱坊全球住宅部主管分析,自2008年来,超低利率一直在推动全球房地产市场发展,而随着这一条件离场,货币政策转变必然会导致房价增长缓慢。

具体分析,欧洲城市表现强劲,而中国城市的排名连续下降。中国努力冷却房价,在各大城市中,北京豪宅增长3.9%,增长率最高,其余依次排序是广州2.3%,香港1.1%和上海0.1%。

温哥华也深受中国买家影响,中国资本一直是该城市重要的需求来源,随着资本逐渐收紧及其它因素影响,去年温哥华豪宅指数为11.5%。

来源:新闻晨报       作者:刘因