文/陆奕越
上海楼市经历了3月份的推盘高峰后，全市供应量和成交量在5-6月开始呈阶梯式回落，市场迎来过渡调整阶段，5月份上海楼市供应大幅度缩水，成交也不尽如人意，去化率普遍只有3-4成，而这一下跌趋势直到6月也并未停止脚步。
“市场肯定是在变淡了，不论是北京还是其他城市，3月达到高峰后，4-5月其实都在依次退烧。”正如中原地产首席分析师张大伟所言，度过“金三银四”的上海楼市，未能如期迎来“红五月”。
供应低位盘整成交意愿减弱
作为传统旺季红五月，在房企推盘动力较足的大背景下，供应方面却持续下跌。相对3、4月份都维持在70万平方米以上的供应水平，5月却显得有些疲软，总体供应面积仅有45.9万平方米，环比减少37.9%。
虽然在6月初供应有所反弹，第一周入市面积10.6万平方米，但个别产品单次投放量和前期相比有所下滑，并且最低投放项目还不足百套。
同样地，成交也进入了下滑通道，华燕房盟数据显示，5月全市公寓共计成交5312套房源，成交面积不足60万方，环比下滑10%。在端午和月初的双重影响下，6月第一周新建商品住宅成交仅9.1万平方米，环比下跌47.3%。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，前几个月单次放量超过5万方的很多，甚至有10万平方米的推盘，在持续跑量之后短期内需要休整，而供应受到承压也阻碍了成交释放。政策退烧市场买家入市谨慎
除却供应较低导致需求受挫，政策的降温产生了一定程度的影响。
近期来住建部、银保监会、央行三大监管部门频频发声为楼市“降温”。银保监会也开出多张违规“输血”房地产的罚单，这些信号都显示有些高涨的交易情绪不可持续。
上海华燕置地策略规划部总经理蔡沪翔表示，3-4月积压了一批2018年的预售证，导致了供应的增幅，需求也跟随而上，市场情绪很高。但到了5月中旬，由于政策的变动市场情绪已经开始向下，尤其是环沪楼市，极快地影响到购房者的敏感情绪。
虽然上海楼市运行较为稳定，但周边城市再度开启的调控加码之势也同样“敲响警钟”，让买家开始谨慎起来。
刚改坚挺主力区域仍是热点
虽然近两个月供求双降，但刚需和刚改需求量缺口仍旧非常大，占据了市场主力。华燕房盟数据显示，90-120平米的舒适两房和改善三房在5月共计成交2274套，占比达到了43%；其次为70-90平米次主力户型，占比22%。
区域仍旧是购房者们最关注的热点，交通便利、发展前景良好的大虹桥是被频繁提及的一个“爆款”地块。比如中核锦悦府、万科天空之城和大华碧云天等长期占据了5月成交排行榜前10的位置；6月即将或已经开盘的有多个受到热议的“网红盘”，例如招商虹桥公馆，开盘当天售出330余套。不过一些受限于地段和配套的郊环项目表现则又是另一番景象，例如奉城的悦城华庭，5月15日开盘至今仍显示没有一套的销售记录。
蔡沪翔认为，如今上海核心区域已经从传统的内环扩大到外环，因此对于区域的关注度越来越高。而在6月拿证的项目大多是热点区域中的项目，价格相对处于一个合理的范围，受到热捧并不意外。市场进入淡季仍以稳为主调
目前，在年中这个指标节点，各大房企都迎来了“冲刺战”，推盘和放量节奏都开始加快，预售证接连发放。克而瑞数据显示，上海6月已经确认摇号的多达6个，例如高·尚领域、招商虹桥公馆、虹桥金茂悦等，主力总价段在500万上下为主，且多数为品质房企开发。
对于未来市场走向，专业人士一致认为，进入淡季后或将近一步回落，但总体以稳为主。卢文曦坦言，短期来看，供应虽有增长，但绝对量并不大，因此后续成交即便有回升但绝对量也很难达到20万的水平。
“有冷也有热。”蔡沪翔表示，“未来总体以稳为基调，但可能出现产品的冷热不均。这是由产品的品牌力和产品力决定的，这也预示着未来房企在拿地和开发的时候必须越来越多的考虑客户的真正需求。”
来源：新闻晨报 作者：陆奕越
