文孙鑫
进入十月，国庆期间各大房企抢拼客源加速去化，项目优惠力度之大，优惠方式之多让人眼花缭乱。与此同时，LPR房贷利率正式执行，全国14城百万房贷首套房月供仅增加6元，利率调整后上海不涨反降。受此影响，上海楼市交易迎来短暂反弹，但整体来看，四季度楼市维稳主基调不变。
十月抢收季
龙头大房企开展“花式营销”
龙头恒大早在今年8月20日起便启动“全员营销”抢收计划，执行期8月20日至10月8日，5重优惠，最高可达6折。但多重折扣叠加使用的门槛相对较高，实际优惠力度不及2018年；同时，有消息显示恒大对国庆期间制定抢收目标9月28日至10月10日计划销售额600亿元。据了解，本次恒大“全员营销”抢收计划包含27个地区，重点抢收在四川、重庆和中原地区，均在30个项目以上。总计涉及505个项目，其中包含有493个住宅和商办项目，12个旅游集团公司项目。
碧桂园对于战略性城市或区域采取降价策略。国庆期间，碧桂园虽然没有全局性的、集团性的促销安排，但是各地方子公司可以自主进行优惠促销活动。花式促销一直也是层出不穷。据同策研究院透露，碧桂园在国庆期间，常熟·虞澜尚院推3套特价房源来吸引客源；郑州·碧桂园中央公馆认筹优惠7万和郑州·碧桂园国控天誉认筹优惠23万。除此之外，例如常熟·见山湖别院1.5万抵8万家电购房大礼包等此类活动，来促进成交。此外，同策研究院监测显示，上海新城在促销中有使用“万元钜礼，砸金蛋，APP成交享高佣”等方法来促进成交，上海绿城也有使用“到访礼+活动礼+认购礼+幸运礼”等。
LPR房贷利率正式执行上海首套利率最低4.65%
10月8日，LPR房贷利率正式执行。易居研究院对全国14个典型城市进行了房贷测算，这14个城市包括：4个一线城市，北京、上海、广州和深圳；7个二线城市，杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口；3个三四线城市，无锡、珠海、佛山。上述14个城市在执行LPR贷款利率后，利率稍有增加，按照贷款本金100万计算，其中首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。
针对上海而言，当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR-20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。也就是说，上海房贷利率为首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。此前，上海普遍执行的是首套房最低基准利率95折，即4.655%。也就是说，新政之后首套房的最低利率或降低0.005个百分点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，国庆长假后，全国住房按揭贷款市场执行了新定价机制，LPR定价模式有助于实现利率市场化的导向。各大商业银行将根据实际经营状况和房地产政策导向，基于LPR基础利率和基点等要素，重新计算房贷利率和进行房贷的发放。从测算中也可以看出，最新一期LPR利率的调整，并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续利率自我调整的空间会更大。
交易短暂反弹
四季度楼市维稳基调不变
聚焦上海楼市，上周成交快速反弹，据上海中原地产数据显示：上周（10.7－10.13）新建商品住宅成交面积13.4万平方米，环比增加160.8%。上周浦东成为市场成交最活跃的区，供成交2.3万平方米，环比增加228.6%。南汇排名全市第二，成交量为1.8万平方米。值得关注的是黄浦区，上周成交1.5万平方米排名全市第三。相比之下，传统刚需聚集区，比如松江、宝山等都没有超过1万平方米，恢复速度略慢。
从成交产品来看，上周高端产品成交最为活跃，成交前十的榜单有2个均价超过9万元/平方米高价房，此外，还有3个均价在8-9万元/平方米的高端改善产品，并且成交榜单前三均是超过8万元/平方米的中高端产品。值得关注的是，排名第一的项目签约量超过百套，可见部分热点区域还是有不错的去化效果。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，国庆假期后楼市成交节奏有所回归，并且势头还不错，有望冲上10万方的水平。上周房贷利率“换锚”后首套房的贷款利率和新政实施前基本持平，因此也不会对市场产生影响。目前来看，市场各方情绪都较为稳定，并且运行在自己节奏中，因此后续成交能释放多大能量完全取决于市场后续有多少供应。
而克尔瑞研究中心则表示，从整体的政策层面来看，“房住不炒”、“稳房价”“稳预期”的政策主基调依旧，涉房信贷仍相对紧张，叠加10月落地的房贷利率新机制执行，市场观望情绪依旧浓厚。从房企角度来看，降价“跑量”冲刺业绩也一定程度上造成了市场短暂“复苏”的假象，未来市场趋稳将依旧是主基调。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫
