日前，第一太平戴维斯中国近期重磅发布 《“城”长焕新70年——中国城镇化发展专题报告》，将城镇化发展历程分为五大阶段，从多个维度梳理了过去70年来上海在宏观经济和城镇化领域的一系列变革与发展，并对未来发展趋势加以展望。
1949-1977：发展中心转向城市
新中国成立初始阶段，发展中心从乡村转往城市，在城市的边缘兴建了学校及工厂等建筑，并且延伸现代道路的范围。从新中国成立后第一个工人新村“曹杨新村”在上海诞生，以此为模板，工人新村在各地建成开花。
1978-1987：城镇化进程迈入新台阶
1978年是中国经济发展历程中的重要时间节点之一，房地产市场也由于经济特区的成立以及商品房的开发，正式拉起发展大幕，全国各地的城镇化进程在此迈入新阶段。城市土地制度改革在20世纪80年代取得突破性进展，土地有偿使用、土地使用权有偿转让等概念深刻影响到后续房地产市场发展。城市居民生活居住方式逐步转向住宅楼群，住宅小区的设计逐渐成为主流形态。
1988-1997：现代城市雏形初现
改革开放带来的利好正逐步显现。此十年间，国内生产总值以双位数的平均增速增长，国民生活质量不断提升，社会消费品零售总额的平均增速达到18.7%，创下历史新高。房地产市场投资增速在此十年间也大幅提升，其中房地产开发投资总额增长超过十倍之多。上海城市面貌因产业结构的发展而出现了现代城市的雏形。
1998-2008：城区协调发展
包括房地产在内的固定资产投资逐渐成为政府经济工作重点，也成为中国国民经济的新增长点。以上海为代表的一线城市房地产市场率先激活，开发商开始大量拿地并向周边城镇扩张。随着交通建设进一步完善，上海城市主干道升级为平面或高架高速路，地铁密度加大推动城市商业发展。这一时期，购物中心逐渐取代百货成为主导商业类型——恒隆广场开业标志着中国首批奢华商业地标入市。同期新天地的打造焕新石库门历史建筑的商业活力，堪称“教科书”级的城市更新改造标杆。
随着中国加入W TO，开放政策吸引大量外企进驻上海，写字楼租赁需求日益攀升。核心商务区承载大部分市场需求，例如淮海中路、南京西路、小陆家嘴板块；一部分核心区域需求外溢，包括大虹桥在内的新兴商务区开始“冒头”。同时上海楼市发展日趋成熟。高净值财富人群数量迅速累加催生出对高端住宅项目的需求。外资开发商通过精装修交付、高品质物业服务等大幅提升高端公寓品质。
2008年至今：老旧商业焕新重生
随着经济总量扩大、增速放缓，传统制造业升级、经济结构转型成为新的发展方向。中国房地产市场从飞速发展步入成熟阶段——上海凭借日趋成熟的市场环境，成为投资者不可忽略的重要市场，城市发展重点也逐步转向。房地产发展方针从增量开发转为存量升级，老旧商业的焕新重生提上日程，以新世界为代表的新一代城市更新标志建筑成为客流密集的消费体验“打卡地”。
同时，网上零售持续增长，消费者需求愈发多元。商场更加注重体验与互动，持续为消费者带来新意。上海写字楼开发加速，新兴商务区逐渐兴起，更多具有国际水准的高品质楼宇陆续建成。这一时期，建筑技术与标准的显著进步使新建住房质量大为改善。购房者不再满足于基本的居住硬件，也关注项目的附加价值，进而衍生出对社区配套以及物业服务的追求。新建住宅特征更加多元化，除地段、景观等传统因素之外，人文资源、个性化建筑、室内设计、会所设施及定制物业服务都备受业主推崇。 （陈泰然）
来源：新闻晨报 作者：陈泰然
