文/孙鑫
日前，克尔瑞研究中心发布2019中国房地产企业销售TOP200排行榜。榜单可看出，2019年TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%，操盘金额上，万科、恒大、融创位列前三甲，保利、绿地、中海、新城、世茂和华润紧随位居前十。总体来看，目前行业保持长期平稳发展的市场环境已趋于明朗，预计2020年企业整体规模增长将继续维持稳中有升。展望2020年，稳定仍是下一阶段房地产政策调控的重中之重，规模房企整体的规模增长将进入平稳期。
集中度：梯队分化格局加剧TOP30成规模发展分水岭
从上榜梯队来看，行业整体规模增速放缓的同时，百强内部各梯队房企分化格局加剧。其中，龙头房企在自身提质控速战略下规模增速放缓，集中度微降。TOP4-10、TOP11-20梯队规模企业集中度上升，梯队竞争加剧，TOP21-30梯队房企集中度则基本持平。整体来看，TOP30梯队房企受益规模化效应、全国布局以及相对成熟的内部管控机制，未来更具行业竞争力、行业集中度也有继续提升的空间。随着房地产市场资源加速向优势企业聚集，TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。值得注意的是，2019年TOP30之后各梯队房企的集中度较2018年出现了降低的趋势。TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯队集中度下降，在竞争格局进一步加剧的同时梯队内部名次变动也将更趋频繁。
市场：控金融防风险、稳定是主基调
从行业政策走向来看，2020年中央“房住不炒，稳字当头”的主基调不会改变，稳定仍是下一阶段房地产调控政策的重中之重。一方面，房地产行业是现阶段去杠杆最重要的领域，中央将控金融防风险，同时，在LPR利率中枢下移的作用下，房贷利率也将稳中有降。另一方面，地方调控将保持“外松内紧”，人才新政继续发力，但整体政策环境将持续偏紧。基于此，2020年整体的成交规模有望与今年持平或小幅微增，一线城市楼市有望小幅升温，二线整体维稳，城市间分化还将持续。另一方面，房地产开发投资额将保持稳中微降的趋势，新开工面积累计增速将逐步回落，土地购置面积增速或将持续回升，但增幅相对有限。
业绩：规模增长趋于平稳，企业高质量发展是关键
虽然2019年市场整体去化存压，但目前行业保持长期平稳发展的市场环境已趋于明朗，预计2020年企业整体的规模增长将进入平稳期，整体维持稳中有升。百强内部各梯队房企竞争加剧的同时，分化格局也将得到延续。目前，房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去，企业的发展重点已逐步由“增量”转向“提质”。在房企整体目标增速趋缓的同时，行业也将对业绩高质量增长将给予更大关注。而在市场去化承压的背景下，企业销售规模的增长不能简单依赖于供货量的加大，未来激烈的行业竞争将对房企自身的组织管控及运营提出更高的要求。城市布局、品牌效应、项目品质和产品力打造都将是房企未来核心竞争力的重要组成。
产品：住宅回归居住本质，产品红利时代来临
当下，多数规模房企完成全国化布局后开始深耕，房企产品战拉开帷幕。未来房企的产品发展将有以下几大趋势：首先，越来越多的房企会着重产品体系标准化建设，推动地产数字化应用。其次，客户需求变化加快住宅户型空间创新，未来住宅产品定制化和精细化将成趋势。未来，多样化改善需求的不断释放会倒逼房企加速产品户型空间创新和精细化发展。第三，购房者对居住体验的衡量将逐步由户型本身延伸到住宅社区空间的建设和运营。住宅社区空间建设和运营也将成为未来房企项目主打卖点之一。最后，随着年轻购房群体的不断增加，智能化接受度和认可度也将显著提升。科技助力，智能家居和智慧社区将更多地应用在项目中，产品智能化浪潮将持续。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫
