陆懿婷 孙鑫
进入三季度，上海楼市延续供需两旺态势，市中心热点地段的品质楼盘表现不俗，市场交易维持向好态势，总体呈现“淡季不淡”的平稳势头，远郊楼市则继续延续冷热不均态势，奉贤、金山、崇明等地新开盘项目大多去化乏力，而那些产品品质高、品牌影响力强的远郊项目则依旧开盘热销；土地市场方面，虹口、杨浦、浦东唐镇、嘉定菊园等区域均有高溢价地块成交，竞拍轮数接近或超百轮，房企竞争异常激烈。
市中心热门地段频现亮点
进入七月，上海楼市“淡季不淡”，其中，七月第三周新建商品住宅成交面积15.6万平方米，环比减少4.9%，但总体仍高于今年以来周度成交平均流量。区域表现上，有7个区成交面积超过1万平方米，和前期差别不大。市中心区域如老静安、长宁等维持一定成交量，表现不错。
从成交产品类型来看，市中心区域的中高端产品成交依然有一定惯性。在7月认筹或开盘的20余个新项目中，市中心及热门地段频现亮点，有6盘认筹率突破100%，其中，中海汇德里更达成了惊人的847.7%认筹率。与此同时，远郊刚需项目则销售乏力，崇明、奉贤、金山继续延续市场少人问津态势，值得注意的是，近郊一些产品力和品牌影响力至上的项目依旧禁受住了重重考验，取得了开盘的热销，以中信泰富仁恒海和院为例，该项目位于崇明，7月4日示范区开放开始，仅周末就吸引2000余组人上岛游园，认筹期间周末单日来访超500组，7月18日开盘首日去化近8成，截至目前，项目已售出195套，成为7月全市商品住宅成交套数TOP1。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，近来一些项目热销，且出现1套房多人认筹的现象，说明买房情绪仍能维持在一定水平。随着供应持续恢复，后市成交将出现一波反弹行情。
土拍持续火热房企盈利空间收窄
进入2020下半年，土拍热度持续攀升，众房企展现出强烈的拿地意愿。7月初备受关注的虹口区嘉兴路地块以44亿元的总价经过187轮竞标终被招商蛇口竞得，较上次成交总价高出近10亿元，成交楼板价达81089元/平方米，溢价率达28.4%。在此次较量中失之毫厘的龙光地产随即迅速于7月9日苦战77轮后拍得杨浦宅地，迈出进军上海的关键一步。
7月21日，宅地断供近五年的浦东唐镇板块一宅地出让，尽管该地块有15%的自持要求，但依然吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城、浦东金桥等多家品牌房企参与竞拍，经过232轮鏖战后，最终被华侨城以50.01亿元的总价成功摘下。可售部分楼板价达到5.20万元/平方米，创下了浦东唐镇板块楼面单价新纪录。
业内人士表示，7月上海连续放出多宗核心地块，这些中心城区项目由于土地资源稀缺，起拍价较高，竞拍轮数动辄过百，楼板价被追高后盈利空间自然缩小。此外，土地市场的较量对于大型房企未来发展具有重大战略意义，以龙光为例，此次杨浦地块是其入驻上海的首宗宅地，势在必得的竞拍策略，展示了其深耕长三角的决心。而华侨城在连续出售市中心项目股份后，缺乏上海土储，拍得唐镇地块也展现出及时补仓的迫切意愿。
未来，考虑到今年的信贷政策维持在一个相对宽松的水平，重点城市的优质地块也在持续供应，当前土拍市场的热度短期内仍将延续，尤其是优质地块的竞争态势依然猛烈，下半年房企的土拍步伐固然有稍稍放缓的可能，但上海土拍市场仍是销售“大年”，三季度土地市场依然能维持较高的热度。
来源：新闻晨报 作者：陆懿婷/孙鑫
