孙 鑫 陆懿婷
从2月近乎停摆，到7月百强房企业绩增速首次转正，房地产行业仅用了不到5个月，就从疫情的深度影响中快速走出谷底，走出深V曲线。市场快速复苏下，部分城市市场过热，在“房住不炒”的总基调下，热点城市开启新一轮的调控。
在上海，近期楼市豪宅成交大幅缩水，相比之下，中低价位产品成交活跃。与此同时，土地市场依旧红火，尤其是市区优质地块，房企拿地争夺激烈。在这种大市场格局下，下半年房企何去何从？将有怎样的应对策略？日前，博鳌·21世纪房地产论坛举行，知名房企高层纷纷发表精彩观点。
与城市和客户共成长
●万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官 张海
万科一直秉承两个原则：与城市共同成长，与客户共同成长。疫情后，万科发现了市场端的一些变化。首先，客户年龄并不是区分购买力的重要动因，年龄的时代差减少。以90平方米为例，20—29岁占36%，30—35岁占25%，36—40岁占到20%。女性购房群体显著增加，客户的兴趣爱好圈层化，对小区的物业管理、户型的空间设置也有了更多新的需求。鉴于此，万科主动迎合市场需求的变化，通过营造生活场景、改变销售模式等方式来满足用户的需求。首先，创造人们从容地共同生活的空间。为客户提供有尊严的居住空间、平等包容的新型社区，充分保障居民的安全健康。其次，将健康筑成美好生活最重要的底线。努力让居住场景、家庭场景、社区场景变得更安全、有爱、和谐。再次，用灵活的内部空间满足更多人的需求。最后，用可感知的、有温度的服务连接人与空间。
在另一个城市维度上，随着大型城市更新项目增多，万科也重视与城市共同成长、积极参与城市更新。张海表示，万科希望以更新者的模式，让更多人共享城市发展的成果。比如上生·新所在万科翻新后焕发新活力，从老旧的厂房园区，一跃成为集办公、娱乐、生活、文化多功能于一体的沪上新晋“网红打卡地”；在城市微更新方面，万科将“小、散、乱”敬老邨改造成更适合老人生活的现代建筑。
城市群发展、都市圈一体化是机会
●融创中国执行董事、执行总裁兼上海区域集团总裁 田强
今年的疫情，包括外部环境的变化，对宏观经济以及对房地产行业都产生了一定影响。总的基调还是“房住不炒”、“因城施策”，调控政策对行业影响依旧持久。值得注意的是，核心城市的土拍市场将更加白热化。在行业新周期下，城市群发展、都市圈一体化发展会对房地产发展带来一定机会，如都市圈的人才引进政策、城市功能能级提升等，聚集人气是推动“人产城融合”发展最重要的动力。“供给侧”在行业中依然是重要原则，好的产品还是稀缺的。在“因城施策”方面，不能简单理解成某个政策会带来什么信号。在坚持“房住不炒”的基调下，把控和提高企业的综合能力，包括投资能力、运营能力、产品服务能力、经营能力。所以企业现阶段还是要稳住，把已有的土地储备转化成良好的经营成果，做好基本盘，才能带领企业更安全地穿越周期。
下半年市场或将供大于求
●阳光城集团执行副总裁吴建斌
疫情对房地产市场的冲击是非常大的。在市场波动较大、不确定性较强的情况下，房地产公司怎么办呢？今年，我们设定了高质量增长的目标，首先是业绩保持一定的增速，5-10%的增速对于今年而言压力已经是非常大的；第二个是安全指标，我们更关心金融负债指标和短期借款的占比、现金的占比，尤其负债的总额以及信用评级的情况。这要求企业必须解决6个问题。现金流问题、下半年市场会供大于求，抓销售是重大的挑战、重构大运营体系、抓产品品质、建立高质量的发展激励机制、寻求资本扩张。
稳地价、稳房价、稳预期是主流
●旭辉控股董事局主席 林中
我认为下半年房地产总体上还是以平稳为主；未来房地产应该会城市分化、结构分化，有的城市热一点，有的城市冷一点，但都不会出现大起大落；值得注意的是，第四季度地产的供应量可能会比较大，需求比较疲软。事实上，地产行业从2018年开始进入平稳增长期，在这个平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展，其挑战、难度和风险远比以前大。未来20年中国房地产行业还是非常好的，但这个行业会有很多的规则会改变。我相信还是有一些企业在未来会成为黑马，会跑出来，但是难度和挑战比上个20年难很多。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫/陆懿婷
