岁末楼市放量 需求推升翘尾行情

孙 鑫 王琪莹

在刚刚过去的12月,“你认筹了吗?”成为岁末楼市流行语。

2020年上海商品住宅供应,二季度以来市场持续供不应求。供应方面,截至2020年12月23日,上海商品住宅共批准上市6.29万套,新批上市面积696.0万平米,较去年全年下降8.49%。回顾2020年12月上海楼市,开启认筹的项目约40个,遍布上海各个区域,其中,近8成楼盘认筹率超100%,一些热门板块如徐汇长桥的汇成南街里、浦东三林的前滩尚峰名邸,认筹率更是双双破1200%,而融创、中海、仁恒、招商、保利等知名房企开发的品牌楼盘也均有不俗表现,纷纷带动各区域楼市成交行情。总体来看,一方面供应楼盘扎堆面市,各区域多点开花;另一方面,人才政策、旧改小区动迁等都延伸了购房需求,因此带动了岁末的翘尾行情。

岁末楼盘遍地开花

市区郊环现双轮驱动模式

回看刚刚过去的岁末楼市,首创禧瑞荟、保利云上澄光、浦开仁恒金桥世纪、大华朗香公园里、中海长宁第等5个热门项目率先发力在12月15日之前开盘,1838套房,认筹总数6640组。而作为2020年12月乃至全年的重磅项目,徐汇长桥板块的汇成南街里和浦东三林板块的前滩尚峰名邸,其认筹率更是双破1200%。

上海第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华表示,2020年岁末楼市,浦东浦西、市区郊环各片区均有不俗表现,这也受制于2020年11月前后新盘入市相对冷清,积压的一些新盘供应陆续在岁末进行集中放量。

从入市项目所处区位来看,呈现市区、郊环双轮驱动的模式,各区均有新盘面市,既有位于市区优势地段的融创徐汇滨江壹号院、仁恒静安世纪,又有久未供应新盘的古北中央公园,也有松江的泗水和鸣,奉贤的龙湖天曜。这些各自代表区域发展方向的热门楼盘大多为优质房企开发,市场品牌度和认知度较高,作为区域内的代表楼盘,比如位于杨浦的保利天汇,作为区域内的稀缺性产品,一经出现便引发需求跟进,认筹红火也是情理之中。

针对产品类型,唐华认为,岁末楼市继续延续了全年滨江楼盘备受青睐的态势,苏州河沿线、徐汇滨江等滨江板块在大房企的产品打造下,项目的发展前景和保值属于均得以延续。此外,从认筹火热的项目来看,中高端项目品牌较多,对这部分项目而言,购房者可能已经不是首套房需求,而是改善型需求,购买力相对较强,因此对于区内出现的高品质楼盘才会出现热捧的跟进效应。

而从户型上来看,2020年12月认筹火热的项目仍以中小面积段项目居多,鉴于此,唐华预判,在2020年12月29日开启认筹的中粮瑞虹·海景壹号,项目面积段在138-250平米之间,以及2020年12月30号认筹的融创青云壹号,面积段在107-220平米,这两个项目作为市区大户型,以其稀缺品类颇具看点,将带动岁末又一波热销行情。

人才政策、旧城改造

延伸购房需求推升市场成交

据中国指数研究院发布的数据,2020年1-11月,上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供应593.74万平方米,同比下降11.7%。11月,上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供应15.98万平方米,环比下降76.8%,同比下降67%。在商品房新增供应紧缺的情况下,购房者对新项目的需求却较为高涨。

针对岁末上海楼市的认筹火热,易居研究院智库中心研究总监严跃进认,一方面,12月入市的各片区项目房源品质较高,在市场早已形成了品牌力和认知度,因此认筹期间房源去化紧俏;另外一方面,也反映出当前市场存在一些延伸的购房需求。

具体分析,从人才政策角度看,去年9月23日,《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》相继发布了上海四大高校应届生可直接落户、人才引进新政以及进一步放宽留学生落户的申办条件等落户新政策。此项人才政策优化了人才结构,这也为楼市注入新的购买力。

另外一方面,“十三五”期间全面推进的旧城改造计划也在2020迎来收官之年。2020年,本市需完成约55万平方米,惠及2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造,继续推进旧住房综合改造和里弄房屋修缮保护。随着杨浦、黄浦、长宁、虹口等区征收工作的不断推进,也涌现出一大批拆迁后的刚需购房者,也在一定程度上推动了新房市场的认筹。

值得注意的是,2016年3月25 日上海发布的限购政策,明确上海将严格执行住房限购政策,提高非本市户籍居民家庭购房交纳个人所得税或社保年限需连续缴纳满5 年以上,伴随5年限购关口已过,之前积攒的购房需求也将陆续良性释放。

中内环认筹率最

郊环外认筹率最低

纵观2020年,根据CREIS中指数据显示,截止2020年12月23日,上海有181个项目入市233次推盘,供应房源近6万套,与去年188个项目入市225次推盘大体一致。其中185次推盘参与公证摇号,认筹组数71975组,认筹率达到120.4%。

具体来看,认筹率超100%的93个,项目占比达到40%,其中54%的项目集中在外环以内,可见市场热度逐渐从改善性需求向刚需传导;认筹率超200%的项目有50个,超过500%的项目则达到13个。同时,也有不少盘遇冷,48个项目未达到摇号条件,其中郊环外、外郊环间未摇号项目数量分别为17个、26个,项目数量占比分别为33%、23%,而外环以内未摇号项目仅5个。此外,27个楼盘认筹率低于30%。

从各环线来看,中内环间认筹率最高,为259%,有8成项目认筹率超100%;其次内环内认筹率211%,中外环间认筹率下半年认筹提升明显、从上半年的97%提高到208%,外郊环间认筹率105%;郊环外认筹率最低,仅51%,甚至较上半年有所下滑,超6成项目认筹率不及50%。

来源:新闻晨报       作者:孙鑫/王琪莹