孙鑫 王琪莹
2021年伊始，上海楼市新政频出，自1月21日离婚三年限购，无房家庭优先政策出台，半个多月来，上海楼市打出一系列“组合拳”——法拍房限购、购房税费贷被部分叫停、新房贷款只能对购买主体结构已封顶的个人发放住房贷款、进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见、买新房积分制排序等一系列新政陆续出台。
新政在坚持“房住不炒”的大方向下，进一步调节住房需求，强化市场监管，保障了刚需买家的购房需求。在开年楼市的“组合拳”下，二手房市场进入观望期，各中介门店带看量下降，短期内楼市进入观望期。
重申“房住不炒”促平稳
为进一步规范房地产市场秩序，在沪经营的主要房地产经纪机构、销售代理公司和有代表性的房企被约谈。各房产开发企业、销售代理公司不得通过所谓认购金或资金证明等形式，变相提高购房人首付款要求。举个例子，近期徐汇两个新盘认筹，一个要求认筹金达600万且全额付款，另一个高端项目将认筹金定在600万，还要求提供700万活期存款证明。此类认筹金是房企在开盘前的营销手段，而新政出台后，一定程序上传递出上海楼市遏制炒房、打击行业违规现象的市场信号。
针对各大房地产中介机构，明确规定在经营过程中不断加强对一线人员的管理，不得诱导、教唆、协助房屋买卖当事人违反或规避房地产调控政策、违反税收征管和金融监控政策法规等；各房地产开发企业、销售代理机构要严格遵守相关法律法规，对未经批准预（销）售的房地产项目不得宣传预（销）售价格、时间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，新政限制了房地产市场中的部分炒作行为，有助于促进房地产市场平稳健康发展。目前来看，新政的效果较为明显。现阶段上海抢房认筹的现象有所减少，相对而言，市场归于平静的预期，较为稳定。只有抑制炒房的潜在需求，把握真正的购房需求，才能真正促进市场长期的平稳健康发展。同时，也要注意政策对于真正买房需求的“误伤”，后续信贷工作的审核与发放还需要更为细致的完善，在有需求的人身上发挥出贷款积极的作用。
二手房带看量明显下滑
从新政发布后的首周数据（1/25-1/31）来看，上海链家的各项二手房各项指标环比均出现下滑。其中，成交套数环比下降26%，成交均价环比下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%。楼市组合拳对二手房市场的监管作用稍见成效。
“因为新政，客户被限制了购买资格，不得不解约。”在房地产中介公司工作的经纪人小王告诉笔者。小王表示，该客户经过数个月的筛选，最终在1月初与一名房东达成共识，交付定金，并约定年后进行网签。而新政出台后，离异后房产数追索3年，该客户失去购房资格，网签与贷款均无法办理，无奈只得与房东协商解约。
上海我爱我家副总经理俞静也透露，自新政发布以来，公司带看量数据大幅下降。但今年受疫情影响，大部分员工已经进入放假状态，带看量下降也在预期之内。目前的工作基本主要是对新政发布前已经网签的客户进行后续服务。
事实上，市场对于新政的其他直接反应开始显现，部分处于限购或者是房源未满5年的房东选择撤牌，转为观望状态。
强化市场监管力度
事实上，对于市场秩序的规范和监管在此前已有体现。2020年12月起，在上海挂牌的二手房新增房源核验环节，每套房都需要有独一无二的核验编号和二维码。此举对于房源挂牌的合法性和房源真实性都产生了良好的市场约束。而随着近期楼市新政的陆续出台，也加速了各大房产中介的内部自查与革新规划。上海我爱我家提出“10不做”行为规范，上海链家则表示将加速践行“绿金服务标准”，均进一步重申和强化经纪人行为准则，提出了更高的行业规范。
业内人士表示，为了阻断楼市部分违规现象，对楼市“虚火”冒头就打，近期高频出台的“组合拳”，特别是增值税年限的调整直指二手房市场，房东上调挂牌价的比例明显下降，而买家考虑到交易成本的增加，也出现观望情绪，一系列新政保护了刚需群体的购房利益，全面降低楼市投资投机买家入市的机会，提高了入市的成本，保护楼市平稳运行。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫/王琪莹
