房地产行业或将进入无增长时代

孙鑫 王琪莹

2020年上海房地产主要数据出现V型反转,从商品房销售数据来看,2020年1-11月全国商品房销售面积累计同比增速从-39.9%提升到1.3%,全国商品房销售金额累计同比增速从-35.9%提升到7.2%,全国房地产开发投资额累计同比增速从-16.3%提升到6.8%,全部出现了V型反转。近日,在“丁祖昱评楼市”上,易居CEO丁祖昱做出这样的分析。与此同时,丁祖昱预测,2021年房地产全行业将步入“无增长时代”,部分房企的权益销售规模将由增转跌。

成交:

商品房销售金额上海居首

据克而瑞数据显示,预计全国2020年商品房销售金额将超17万亿元,销售面积约为16亿平方米。而在2020年全国一二线商品住宅成交金额的排名中,上海市继续居首位,成交金额约5034亿元,同比增长24%。在2020年全国一二线商品住宅成交面积的排名中,重庆居于首位,2020年商品住宅成交面积约1779万平方米,同比减少22%。

全国“土拍榜”首位属于上海今年的土拍市场,总体非常火爆,个别热点城市更是达到“沸点”。2020年300城土地成交总建筑面积28.3亿平方米,成交总金额达7.38万亿元,再创新高。上海以2830亿元成交金额居全国“卖地榜” 首位。2020年全国300城土地成交平均楼板价2613元/平方米,创十年新高。全国土地成交单价排行榜前十地块中,京沪各占五席。成交均价和总价最高均属上海。

40家房企进入“千亿俱乐部” 2020年1-11月超8成百强房企累计全口径业绩同比提升,全口径金额门槛持续提升,其中TOP50门槛增幅最高,由604.3亿元增至741.3亿元,涨幅达22.7%。2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。部分房企全口径金额还在增长,但操盘或权益增速已下降。

趋势:

三房或“2+1”房或成主流

未来除一线城市,二房将逐渐退出舞台。从2015年-2020年各城市商品住宅各房型成交套数占比来看,无论是一二线城市,还是三四线城市,三房成交占比均不断提升,而二房成交占比明显逐年降低。2020年,一线城市一房、二房成交占比仅29.7%,而2015年这一占比达40%多。未来,三房或“2+1”房将成主流户型。

95-00后买房普遍不愿多贷款“95-00”客户群体拥有不少共性:三房成为入门款,户型功能都要全,喜欢自己做装修,谁都不想多贷款,人人都爱看抖音。具体则可以划分为4类:长期啃老的袋鼠族、租房快乐的乐租族、奋斗实现买房理想的奋青族,以及有父辈财力支持的房二族。其中,“袋鼠族”基本拥有与父母同住的“二代居”,年收入不高,70%的“袋鼠族”年收入在8万以下。他们简单随性,爱消费——47%的“袋鼠族”不存款,且9%消费透支。而在APP偏好上,他们普遍喜欢抖音、美团、小红书、淘宝、QQ音乐等。总体而言,“袋鼠族”较安于现状,对未来生活缺乏规划,十年内没有买房计划。

“头部”做产业,“腰部”做产品房企开发模式将出现分化,头部企业做产业,即通过产业项目的投资及运营,实现产业新赛道业务发展;腰部企业做产品,即背靠集团地产优势,通过项目快速复制,实现盈利和扩张。目前,碧桂园潼湖科技小镇、碧桂园深圳机器人产业园等,已布局12城,项目数量24个,建筑面积达1573万平米;万科旗下万纬物流的物流园项目,已布局47城,项目数量142个,建筑面积达1100万平米。

超八成业主愿为更优物业埋单疫情过后,1/3的小区正在考虑更换物业公司,约四成业主换物业的目标必须是大品牌物业。据《2020克而瑞物业服务消费意愿调研》数据显示,超过八成业主愿意为更好的物业服务付出更高费用。其中,16%业主可接受物业费提升不超20%;9%业主可接受物业费提升不超30%;5%业主可接受物业费提升不超50%;12%业主可接受更高;同时,也有19%业主不愿意接受物业费提升。

预测:

行业步入无增长时代

丁祖昱表示,地产行业正在经历从确定性到不确定性再到确定性的转折:2018年之前,地产处于确定性阶段,房企通过增大融资、高周转、高负债模式,实现规模迅速壮大;2018-2020年,伴随政策面房住不炒政策出台,宏观经济去杠杆苗头出现,加之疫情突发,房地产进入不确定性阶段。他预测,2020年后,房地产将进入到下一个确定性阶段,伴随三道红线落地,房住不炒已成为长效机制,由此地产“无增长时代”有望来临。

随着融资环境收紧,“三道红线” 势必将倒逼房企加速去杠杆、降负债?用什么方式加杠杆?例如,在投资端,房企合作拿地增多,减少资金占用;加快土储开发效率,合理储备,提高土储质量。在运营端,加大小股操盘比例,维持行业规模;加大销售回款,加快项目去化;产品力打磨、标准化,提升利润空间、加快周转速度;加快项目结转速度,增厚资产;组织管理效能提升,降成本提效率。在融资端,分拆多元化上市;增发配股;加大经营杠杆使用等。

来源:新闻晨报       作者:孙鑫/王琪莹