孙鑫 王琪莹
回顾2020年，上半年适度宽松的金融货币政策，维稳了“房住不炒”的市场基调；年中“三道红线”出台，房企降负债多管齐下，土地市场整体回归理性；年末货币、融资政策收紧，监管趋于完善，房地产行业洗牌加剧。据第一太平戴维斯数据显示，2020年上海商品住宅用地成交数量同比增长39%、成交楼板均价上升31%，创近年新高，杨浦以74004元/平方米的成交楼板价成2020年上海各区宅地最高单价区域。
第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华分析，从成交区域上看，商品住宅用地集中供应于浦东、青浦、嘉定等外围区域，浦东新区24块土地中有50%的土地成交数量来自临港，总价面达612万平方米；内环成交的5幅商品住宅用地，江浦社区地块溢价率为38%，可见伴随上海2035规划发布，北外滩区域成为众多房企关注热点，北外滩区域更新的进程加速。
多因素推动市场V型反转
2020年是特殊的一年，上海房地产主要数据呈现出V型反转。受到疫情影响，2-3月出现低位供应和成交现象，4月起供求激增，下半年的供应相较上半年上涨107%，成交上涨72%。全年的供应和成交同比上涨超过60%，疫情后市场升温显著，尤其在12月出现火爆翘尾行情。12月共发放52张预证，推盘量达到全年峰值，其中近8成楼盘认筹率超100%，位于前滩板块的尚峰名邸认筹率更是突破1200%。
第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华认为，下半年市场火热是基于多因素共同推动的。疫情当前，上海以较高的治理管控水平增强了人们对上海城市的信心，同时也增强了人们在上海进行资产配置的意愿。大量的留学生群体回流上海也增加了市场需求。
此外，上海加快引人才引入政策，除了实施更宽松的“居转户”以外，加速人才引入。临港自贸区和张江科学城放松人才购房资格，将直接落户范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”，且放宽了留学生落户，对上海住房需求形成持续的补充。
值得注意的是，2016年推出限购政策，5年时间将至，其约束力正在减弱，对于首套和改善型置业而言都是如此，这也在一定程度上释放出了购房需求；与此同时，2020年上海还完成了约55万平方米，惠及2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造工作。随着杨浦、黄浦、长宁、虹口等区征收工作的不断推进，也涌现出一大批拆迁需求购房者；而疫情也在一定程度上改变了人们的购房需求，更加注重高品质住房，改善性需求稳步增长。
刚需小户型成为成交主流
根据第一太平戴维斯发布的数据报告，从区域来看，2019年至今，供应市场重心仍然集中在外郊环，但2020年外环内取证数量同比已增幅超40%。2020年全年上海住宅市场共取得270张预售证，与2019年基本持平，但外环内取证数量占比已达到31%，其中内环内共获得30张预售证，同比上涨20%，内中环共获得20张预售证，同比上涨18%，中外环共获得33张预售证，同比上涨94%。
据唐华介绍，从成交价格与面积来看，2020年成交总价以1000万以下刚需为主，200平方米以下为主力成交面积；1000-1500万的高端改善成交面积集中在100-150平方米，1500-3000万的入门级高端住宅面积段区间在150-250平方米；3000万以上的高端住宅多为250平方米起。
从成交面积与户型来看，以改善型户型为主，面积段趋小，约91%成交面积在150平方米以下，其中，约58%成交在100平方米以内。因此三室户型也有近62%的占比做到了100平方米以内，四室户型超过50%为100-150平方米。复式房源除外环外以小面积为主，中环内也有福晟钱隆广场和尚海郦景等项目推出小面积复式。
行业将注重创新与跨界合作
进入2021年，各类购房需求持续释放，上半年的上海楼市还将继续保持一定的热度，而后在长效调控机制下将持续健康平稳发展。
展望新的一年，第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华表示，在房企去杠杆的大趋势下，未来土地竞价将会愈发谨慎，为了缓解资金压力，合作拿地将成为趋势，随着存量时代的到来，土地趋于多元化，城市更新将成为区域发展源动力，中国城市新型城市化进程迈入“精细化运营”的时代。
此外，唐华表示，房地产领域也将更加注重创新合作与跨界合作，住宅市场不再局限于单纯的住宅产品，综合体打造及康养类产品将成为关注的重点，对开发商的综合能力提升提出了新要求。此外，2021年租赁住房也将大批集中入市，契合了未来社会发展的需求。租赁市场发展有益于城市人才的引入与充实的同时，增长型产业的多元格局也可以为住宅市场带来稳固支撑，能承担居民多种居住需求的房地产市场也将更加完整。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫/王琪莹
