孙鑫 王琪莹
总体来看，2020年上海写字楼供应减量缓解市场压力，合理租金水平助力市场回暖；零售市场国际服饰品牌积极布局，新消费迸发出强劲的增长势能；仓储物流需求旺盛供不应求，社区团购提升物流配送效率，生鲜宅配加快冷链物流发展；商务园区写字楼TMT、医药医疗等行业租赁需求活跃，继续保持上扬态势。
全年总体供应同比减少32%
2020年上海写字楼市场因部分新项目延后交付，新增供应约68万平方米，同比减少32%。下半年市场快速复苏，需求增长超预期，具性价比的新入市楼宇激活大面积租赁需求，全年净吸纳量录得49.4万平方米，同比提升67%。综合市场整体供需，年末空置率较去年同期微幅上升0.2百分点至19.6%。虽然租金报价全年下跌4.4%，但随着市场下半年需求强势回暖，租金降幅逐步收窄，第四季度环比跌幅仅录得0.3%。
区域市场来看，总部型企业、制造业租户较多地选址供应充足、租金具有竞争力的新兴商务区。滨江区域如北外滩、外滩和黄浦滨江，凭借良好的楼宇品质和紧邻核心商务区的区位优势成为金融业、数字新媒体产业和专业服务业主力青睐的区域。
随着多家外资券商实现控股，外资全资基金和期货成功落地，上海进一步对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现，新一轮设立扩张的办公需求已然启动。与此同时，内资传统金融和数字新媒体行业等也逐步加深跨行业联动与创新，直销银行等新型金融企业办公需求快速涌现。与之相对应，市场合理租金水平提供升级扩租窗口，而新兴楼宇数字化、智能化物业管理领域发展空间不断拓宽，写字楼未来供应聚焦的滨江板块如徐汇滨江、北外滩有望推动新的需求加速落地。
自住买家占半壁江山
2020年上海的大宗交易市场共录得了64笔交易，累计成交总额达690.37亿元人民币。从买方分析，区别于过去以投资者为主导的市场模式，2020年自用买家支撑起了上海投资市场的半壁江山，累计购置27幢总部写字楼，在总交易金额中的占比达到61%。这些自用买家多来自传统金融及泛TM T企业，显现近期上海着力发展金融及科创领域，已获得了企业们积极的响应。
在疫情冲击下，大宗投资型交易的投资需求较过往疲弱，全年投资类型成交仅录得252.90亿元人民币。但进入下半年后市场复苏信号逐步明确，投资型交易额已连续两个季度实现环比大幅增长。其中表现最为活跃的是资金周期长、跨周期投资的保险机构，近期接连在上海热门商务板块收购优质写字楼。而外资机构投资者则在长租公寓、零售物业、园区写字楼以及物流地产等多个领域动作频频。
世邦魏理仕华东区投资及资本市场负责人何树奇表示：“未来六个月，中国经济的复苏速度将超前于其他成熟经济体，这将吸引更多海内外的机构资本在商业地产领域进行配置。其中上海作为国内最为成熟的商业地产市场之一，将继续为各类投资者所密切关注。”
来源：新闻晨报 作者：孙鑫/王琪莹
