孙鑫 缪治中
沪七条等楼市调控政策出台后，3月17日起，上海共有33个楼盘集中领取预售证，批量供应共计10044套新房源，总建筑面积达106万平方米，其中单套面积100平米以下占比约七成，推出的房源区域覆盖浦东、宝山、临港、奉贤、青浦、金山、嘉定、崇明、徐汇和闵行等共11个区域，总体来看刚需倾向明显。此外，此批楼盘的认购人数一旦超过其房源数量的130%，就将会触发积分制，同时全部房源将在五年内被限制出售。
30新盘单价不超6万
本次入市的33个楼盘中，其中仅有一个位于徐汇区的楼盘均价超过10万元，不过却有30个楼盘均价不超过6万元，而在本次推出的楼盘中，有24个是续销盘，与去年的开盘价相比，几乎没有涨幅。可见新房在今年一系列楼市新政如“沪七条”、“沪十条”的管控下价格平稳。
就地区而言，有17个位于上海新规划中的五个新城。随着各个新城都宣布将实施引进人才优惠政策，位于临港的万达钻石湾项目此次受关注较高，因其如果触发积分制，如何处理人才优秀通道与积分的优先度将会是焦点。
具体分析，在松江、青浦、嘉定区域此轮均有4-5个新盘上市，单套面积在100平方米以下的楼盘逾7成以上，可见本次上市的楼盘多是为“刚需人群”设计。而在其他地区如金山，则以3万元均价或将成为上海新房的价格洼地，预计会吸引更多年轻人；而此轮33个楼盘批量推出，或将对同区域、同质化产品带来挑战，更加考验项目的产品力。以最近讨论热度较高项目，位于浦东的嘉龙汇和浦开仁恒?金桥世纪为例，两者皆是主打中高端需求的顾客，或将分化改善型群体购房选择。
积分社保系数有变
3月17日，本批次率先开启认购的项目上海星河湾发布了官方的认购公告和须知，其中在补充公告中明确如果该项目触发积分制，将使用0.21而非0.1作为系数来计算社保年限分。积分制计算规则中社保的计算年限自2003年1月起，上限是217个月，这就意味着长期缴纳社保的人群在这种计分规则下更有优势。
以53岁的张老师为例，他的家庭名下有一套房，且五年未买过房，不过长期在上海工作，拥有满分的社保年限分，若采用0.1为系数，张老师只能拿到51.7分；但若依0.21为系数，那么张老师的分数则来到了惊人的75.57分，他自己都感叹道:“这样我也是高分人群了啊。”
根据目前的信息汇总，本批次楼盘中只有包括星河湾在内的两个楼盘采用远高于0.1的系数，它们大都属于总价超过1500万的高端楼盘，因此也在细则中加入了“候补选房机制”。以上海星河湾为例，在该楼盘触发积分制的情况下，那些低于分数线未入围的意向认购客户将会按照积分分数高低为主，日期登记为辅的规则进行候补选房，这意味着就算与分数线“失之毫厘”的购房者仍有机会继续选房。
同类项目认购需取舍
随着沪上此批次的33盘陆续开启认购，上海星河湾和大华锦绣四季均公开了其认购规则，其中注明了它们在认购审核若发现购房者在未到该楼盘摇号期间还在本市有其他楼盘认购者，将会不通过认购审核。由于时间接近，这意味购房者如果想认购本批次的楼盘，只能在本批次新开的33盘选择其中一个。
家住青浦的陈先生因老房不堪家庭人口的成长，打算在近期添置一套房屋满足基本居住需求。陈先生看中了两个位于青浦淀山湖板块的项目——宝业活力天地和首创禧悦芳菲，这两个项目都是主打刚需买家，面积段90平左右，总价合理。正在犹豫该选哪套房的陈先生去现场咨询后发现，目前不接受同时认购两套本批次上市的楼盘，最终在权衡之下，他选择认购日期较为靠后的宝业活力天地。因此，虽然此次面市万余房源，买家的选择更多了，但由于单月只有一次认购机会，购房者仍要仔细考量哪个楼盘最适合自己，最初最终最优的选择。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫/缪治中
