文 缪治中
4月30日下午，上海市土地交易市场举办集中出让相关信息交流会，对上海市第一批住宅用地集中出让约52幅。同时公布上海新的土地竞买规则——在原有出让方式基础上，进一步实施限价竞价。据悉，上海将在5月第三周(5月17日-5月20日)发布2021年第一批住房用地集中出让公告；第二批住宅用地将在8-9月集中出让，第三批将在10-11月集中出让。
交流会四大看点
设置中止价及最高报价
总体来看，此次交流会预告了商品住房用地（包括含商品住房用地的综合用地）出让的新限价竟价规则。具体分析，此次交流会有四大看点。
第一、举牌竞价环节，设置中止价，随后进入一次书面报价环节，一次报价不得超过最高报价。本次上海土拍规则发生改变，在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次最高报价一般限定为起始价的110%。竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。如果有效报价为2个，允许报价高者在10分钟内进行一次报价修正，最终修正报价处在报价低者所报价格以及平均价之间，则修正报价者成为中标候选人。
第二、规范同一申请人概念 交易规则规定，同一名申请人只能进行一次交易申请，对于申请人的界定特定提了一条：两个申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系的法人或其他组织，也视为同一名申请人。简单来说就是甲、乙两个申请人，都参股或控股了A公司，则两个申请人视为同一名申请人，避免在一场土拍中都是“自己人” 拿地的情况，保证土拍的公平性。
第三、合理确定投资决策主体此次交流会还明确规定了申请人的交易资金和申报业绩的来源，均来源于申请人本人及其投资决策主体或相应的下属控股子公司。投资决策主体可以是申请人本人，也可以是对申请人股权比例超过50%的上一级母公司。申请人在提交报名申请时应自行确定并在承诺书中填报，同时与投资决策主体共同就教育行为做出承诺，共同承担相应法律责任。交易结束后，申请人及其投资决策主体的信息将在结果公式中一并发布并接受社会监督。
第四、防止“围标”现象本次交流会明确制止围标情况出现：申请人竞得地块后，不以任何直接或间接的形式将本方（及本地块项目公司）的股权或投资权益转移给本地块其他申请人或关联方；此外，未竞得地块的申请人，本方或关联方也不得以任何直接或间接的形式获取受让人（及本地块项目公司）的股权或投资权益。
稳房价、稳地价
高溢价时代或将终结
今年2月26日，官方宣布，今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政，这22个城市包括，北上广深4个一线城市及18个二线城市。所谓“两集中”，第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次；第二是集中组织出让活动。事实上，今年2月底土地两集中供应政策出台后，上海土地市场在3-4月仅出让了4幅商业用地，宅地供应完全处于真空状态。
虽然此后两个多月的时间宅地集中供应名单迟迟未公开发布，但在这两个月的时间内，上海网上房地产已经发了两波新盘的集中供应名单，一个明显的现象是：凡是加推的新房项目，都带着明显的“限价”标签。这些新盘价格大多数与上一批次价格一致，加之上海限购政策仍然趋紧，这一举措可以理解为稳房价。如今集中供地名单和相关规则的出台，设置了中止价和最高报价，可以理解为稳地价。
土地集中供应，归根到底，将从根源上稳住土地溢价率，稳住市场对于房价的预期。一方面，土地市场将趋于理性，土地溢价率得到控制。住宅用地的集中供应在短期内对开发商的财技和现金流是极大的挑战，市场上拿地热度将会降低，竞拍趋于理性，土地出让溢价率变得可控，地王频出的时代宣告终结。另一方面，同期新盘批量入市，或将实现稳房价土地集中供应意味着，在未来同一时间段内将会有新盘批量入市，尤其是郊区项目集中开盘可缓解供需失衡关系，各项目间价格竞争也必然会加剧，从而控制房价上涨幅度，达到“稳房价”的要求。
可以预见，伴随新的供地逻辑，两集中政策将改变房企的拿地策略，甚至会进一步改变地产行业格局
来源：新闻晨报 作者：缪治中
