很多承租人在租房时可能都遇到过这么一个问题：出租屋里的物品损坏，相应的维修费或换新费究竟谁来负担？
日前，上海青浦法院审理了一起案件。租客未通知房东维修的情况下， 擅自开出20余项维修清单，并以垫付为由少交房租。房东无奈解除合同，租客不满诉至法院。
租客擅自维修后少交房租
2021年2月1日，租客江女士与房东陈大爷签订了租赁合同，约定租期三年，月租7500元，押一付二，先付后用。
入住一个月后，江女士通过微信向陈大爷发送修理、更换事项清单。陈大爷算了算，共计20余项，立即回复道：
“我不同意任何未经同意的清洁、保养、维护、维修或装修。家具或家电出现问题先联系确认，5日内未能解决方能进行维修或更换。”
可是很快，陈大爷发现江女士少付房租2000余元，询问江女士后得到回复：“本期房租扣除通知超过5日能自行维修、垫付相关费用2368.38元，明细如下：信箱、纱网纱门、门把手、浴霸、卷纸盒、厨房提篮、晾衣架、灯泡、门吸、拆装空调保洁……”
陈大爷便回复：“从你搬入房屋后，就不断擅自修理更换房屋相关设施，业主安排上门检查维修时故意不予回复，且不按时交纳全部租房费用，严重违背合同……为此，解除双方签订的租赁合同，请在6月1日前搬离。”
怎料，江女士反将陈大爷诉至法院，要求其退还押金、支付违约金并赔偿提前搬家损失合计2万余元，认为其与陈大爷合同约定租期3年，承租3个月后陈大爷便提前解除合同，构成违约。
法院认定租客违约
到底是江女士擅自维修更换、抵扣房租构成违约，还是陈大爷拒不维修、提前解除合同而构成违约呢？
上海青浦法院经审理认为：双方约定房屋维修、维护需提前通知，经通知5日后仍未维修，方可自行更换。江女士未就自行维修项目履行提前5日告知义务以及提供相应维修费用凭据。故江女士自行维修，属于未提前告知、未经确认的擅自维修，由此发生的费用应由其自行负担。
合同约定房租付二押一，先付后用，江女士未经提前告知便擅自维修，其主张抵扣后的租金金额亦未得到陈大爷的确认，江女士确欠付房租。
陈大爷3月初便对江女士擅自维修的行为明确表示不予认可，月底时对欠付租金的行为明确表示不同意抵扣，江女士仍未补足，陈大爷行使合同解除权，有事实和法律依据。在违约方系江女士而非陈大爷的情况下，江女士要求陈大爷支付违约和赔偿损失，法院不予支持。
需要指出的是，房屋租赁合同关系中，承租人理应合理使用房屋及其附属设施。即便遇到非人为损坏的情况，亦应按照合同约定提前告知出租人，而非未经提前告知便自行维修并擅自抵扣房租。信箱、纱网纱门、门吸、脸盆、绳子、椅套甚至卷纸盒等项目，按照房屋租赁市场规则，亦非影响房屋正常使用的项目内容，即便确有非人为损坏，按照“大修为主、小修为客”的习俗，正常情况下亦应由承租人自行修理或更换。
最终，上海青浦法院判决驳回江女士全部诉讼请求。（文中当事人系化名）
来源：周到上海 作者：姚沁艺 黎偲原
