孙鑫
2021年全年成交商品住宅1058.2万平方米，较前年上涨14.8%；成交价格同比微降1.1%，达到每平方米55,140元。全年土拍市场约6成涉宅土地成交位于五大新城板块，而中心城区，尤其是杨浦、徐汇等区域也迎来了土地放量。预计2022年这些板块将有多个新项目入市，一方面为改善客群带来更多选择，另一方面也为五个新城提供了可以匹配新增人口的住房需求，这是第一太平戴维斯最新发布的数据。
高端住宅租赁市场迎全新供应
在高端住宅租赁市场方面，2021年全年共计两个项目413套新增服务式公寓入市，其中第四季度迎来雅诗阁森兰服务公寓开业，为市场带来203套新增供应。市场活跃度受季节因素影响有所放缓，服务式公寓平均租金下降1.4%至每平方米每月268.3元，但较去年同期增长5.2%；空置率上涨2.4个百分点至15.1%，同比下降3.8个百分点。
2022年上海高端住宅租赁市场预计将迎来众多服务式公寓新供应项目，包括希尔顿集团的上海首个康莱德酒店公寓、嘉华集团臻逸恒丰服务式公寓和雅诗阁旗下多个项目。新媒体、IT、生物科技等新兴行业迅速发展，在为高端租赁市场带来更为充沛的国内客户需求的同时，也为供应端产品打造提出更高诉求。预计更多投资者及运营商将积极入局中高端租赁市场，带来更为丰富的产品线及创新服务。
商办物业空置率持续下降
2021年四季度，上海甲级写字楼市场以量价齐升的局面收官。季内迎来包括瑞虹企业天地、旭辉企业大厦等七个项目的集中交付，合计66万平方米办公面积。需求活跃度依然不减，全年净吸纳达到140万平方米，同比翻一番，直逼2015年的历史峰值，这也使得2016-2020年市场连年供过于求的局面在2021年得到暂时缓解。鉴于此，年末全市空置率同比下降2.6个百分点至14.2%。
零售市场方面，2021全年迎来16个项目共139.4万平方米新增供应，创下历史供应高峰。全年平均租金累计上涨1.3%至26.5元，空置率同比下降1.7个百分点至8.5%，自疫情后连续七个季度保持下降趋势，上海零售市场入驻率基本恢复至疫情前水平。休闲娱乐、汽车、运动及户外在2021年品牌租赁需求提升显著，为上海购物中心面积中整体占比同比增长前三位。
具体来看，2021年四季度有五个购物中心开业，为市场带来44.1万平方米新增供应。此外，位于南京西路商圈的中信泰富广场完成升级改造，首层引入多个奢侈品牌首店或旗舰店；淮海中路商圈的新天地时尚也在季度内进行闭店升级，预计于2022年下半年更名为新天地时尚II重新开业。2022年上海市区购物中心预计有9个新增项目入市，总建筑面积约72.6万平方米。新增项目包括万象天地、金融街购物中心等，除位于真如的Love@大都会外，均为中小型购物中心。
物流投资活跃或迎大量供应
2021年全年新交付项目多位于金山、奉贤两个子市场，共计新增供应约93.5万平方米，推升全市高标仓存量达到727.8万平方米。上海整体租金水平环比保持稳定，录得人民币每平方米每月48.4元，租金水平较去年小幅上涨。空置率方面，第四季度随着传统购物季来临，来自电商、第三方物流及快递企业的新租需求上升，但大体量项目的交付推升全市整体空置率环比上升7.9个百分点至13.0%。
2022年预计金山及青浦等子市场仍有较大体量高标仓项目入市；此外，奉贤、嘉定等子市场预计亦有新增项目入市，计划交付面积预计将超过百万平方米，上海将迎来物流仓储市场供应新高。大量新增供应的交付或将在短期内令消化端承压。
从资本市场来看，上海2021年全年共录得四宗物流仓储相关的大宗交易。包含凯德中国信托及深国际分别购入资产包中位于上海的两个项目在内，共计成交金额估值约为人民币25.4亿元。在投资行为活跃的当下，资本方在选择合适项目时亦日趋谨慎。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫
