孙鑫、尚昌艳
6月8日，经历五个工作日竞拍后，上海2022年首轮集中供地收官。此次集中土拍包括36宗涉宅用地，总出让面积199.71万平方米。据中指研究院统计数据，36宗地块中，底价成交19宗，占比52.8%，17宗地块溢价成交，占比47.2%。其中，招商蛇口以独自或联合体形式共计拿下4宗地块，成为最大赢家。
央国企成拿地占8成
招商蛇口独占鳌头揽4宗地块
随着上海楼市有序恢复，上海首批集中供应地块启动出让。在拍地规则方面，上海本轮集中供地，取消招挂复合打分入围方式，采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人。这意味着报名并缴纳保证金的房企，均有出价资格。竞拍土地前，房企有2笔资金需受到监管。第一笔为保证金，为地块起始价的20%；第二笔为监管资金，为地块起始价的90%。
在规则进一步优化下，上海重启出让的36宗商品住宅用地均顺利成交，与此前成交的4宗城中村改造地块共收金逾870亿元，平均溢价率达3.3%，较去年第三批次热度有所提升。从参与竞拍房企看，其中20宗地的参拍主体都在2家以上，如竞争最激烈的闵行区七宝镇古美北社区地块，吸引了6个竞拍主体8家房企参拍。从参拍房企性质来看，央国企是主力军，如保利发展、招商蛇口、中铁建、建发、华发等均报名参拍了多宗地块。在此影响下，央国企也成为上海此次集中供地的拿地主力，八成地块由央国企竞得。受制于流动性压力，多数规模民企缺席上海首轮土拍，金地却表现亮眼，成功竞得青浦赵巷地块，此外，上海本土民企像大华、大名城、同润、佳运置业等均有斩获。
值得一提的是，招商蛇口成为上海本轮集中供地的最大赢家，成功竞得四宗热门地块。6月8日，招商蛇口以19.187亿元竞得青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块，溢价率为9%，成交楼面价37088元/平方米。宗地面积为28740.6平方米，容积率1.8，土地用途为普通商品房，起始价17.59亿元，此前获得的3宗地块分别为：招商蛇口62.5亿元竞得普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块；招商蛇口联合象屿地产以40.43亿元竞得闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-1004单元09A-11A地块；招商蛇口联合香港置地及徐汇城投以47.33亿元竞得徐汇区斜土街道xh128D-06地块。
36宗地块冷热不均
核心区热门地块溢价成交
本轮土拍覆盖杨浦、徐汇、浦东、普陀、嘉定、青浦、松江、宝山、奉贤九个区域，总出让面积199.71万平方米，与2021年第一批次相比，面积增加了31.36万平方米，土块数量也增加了5宗。溢价方面，土地溢价率依旧维持在个位数，平均溢价率3.5%。除了核心区域的热门地块溢价成交以外，上海此次土拍中的外围区域的地块普遍以底价成交。从此次36宗商品住宅用地成交情况来看，此次集中供地也呈现出明显的冷热分化。五成地块以底价成交，但也有10余幅地块触及中止价成交，房企争夺较为激烈。
触及中止价成交地块 主要集中在近郊热点成交板块，如闵行古美、浦江、松江新城、青浦赵巷、西虹桥等板块。这些板块配套较为成熟，购房客户认可度较高，板块内项目去化表现比较佳，如青浦赵巷板块内项目在上海今年一批次新房开盘去化率接近100%，房企拿地风险相对较小，土地市场竞拍热度相对较高。此外，中心城区也有1幅地触及中止价成交，该地块为徐汇区斜土路街道地块，由招商蛇口、香港置地、徐汇城投联合体以47.33亿元的总价斩获，溢价10%。
溢价成交地块 涉及杨浦平凉社区地块、闵行紫竹科学园区地块、嘉定菊园新区地块及奉贤新城16单元27-02区域地块等。其中，靠近15号线终点站的闵行紫竹科学园区地块争夺较为激烈，吸引了两大联合体竞拍，但因地块总价超过40亿元，房企拿地有一定的资金压力，未能触及中止价，最终以5%的溢价成交；其余3幅地均以低溢价成交，尤其是奉贤新城地块，仅经过2轮竞拍就由中建八局竞得，溢价率仅有0.23%。
底价成交地块 共有19宗，其中，13宗地块集中于浦东临港、奉贤新城、青浦重固、金山新城等近期楼市表现不佳的远郊片区。除了楼市成交遇冷因素外，片区内潜在库存高位也是房企拿地积极性不高的原因。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫/尚昌艳
