【向上而新2022上海楼市价值总评榜 系列专题五】-TOD模式焕新城市多元未来

孙鑫

当城市发展持续进入深层次转型,从外延增量式扩张到以存量提升为主的内涵增长时代,如何将存量资源提质增效?如何促进空间利用向集约紧凑、功能复合、低碳高效转变?如何将公共空间更好融入周边环境,满足人们日益增长对幸福感的需求?

今年6月底,国家发改委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》提出,要提高建设用地利用效率,“推广以公共交通为导向的开发(TOD)模式,打造站城融合综合体,鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。”

本期,“向上而新 致敬海派风华百年蝶变”系列报道,聚焦TOD焕新模式,积极探索城市再生长的多重可能,促进空间利用向集约紧凑、功能复合、低碳高效转变。

缝合自然,重塑城市空间价值

近些年,上海率先开展了对于城市TOD焕新模式的探索。在上海的多中心城市格局中,TOD综合项目链接起出行、消费、娱乐、居住、商办等都市生态,成为焕活各区域活力的重要力量。可以说,TOD焕新模式围绕着公共交通,让城市配套以项目开发的形式服务于更多人,让更多人可以享受城市的配套资源。

在轨交17号线徐盈路上盖,历经7年多开发,规模达到80万方的TOD项目万科天空之城迎来大美时刻。追溯天空之城的规划设计,在车辆段上盖透过建筑用途重叠达成集中开发的同时,提出了“高效之城、自然共生”的整体景观框架,最大程度的保护自然、引入自然并再造自然,形成TOD开发与自然共存的创新尝试。在“新城市TOD商业、元气生长力中心”定位下,作为万科在上海落地的首个西虹桥TOD商业体,天空万科广场业态规划围绕“亲子、运动、社交”三个关键词展开,其2022年9月30日正式开业,3天总客流约32万人次,已成为徐泾板块的核心商圈。目前天空之城已形成了集商、住、办、租、配五重业态的大天空自循环系统。

无独有偶,在轨交15号线元江路站车辆段上盖,上海申通地铁集团又与保利合作开发了又一百万方规模的TOD项目保利·光合上城。值得一提的是,该项目是以“公园”为TOD底盘,大大小小的公园就像区块链那样分布式存储,无所不在,通过「公园内容化」滋生出更高的场景浓度,进而形成城市单元的内循环:住宅、商业、办公、公园与学校彼此交融,彼此赋能。保利·光合上城把整个TOD变成了一座庞大的日常社交场,让商业、办公、住宅、学校等等不同场域的人,通过公园而彼此链接,获得高频次的场景交互。在你的步行半径内,你时不时就会看到滑板、街舞、飞盘、球赛、阅读、露营、音乐会……地铁线网把这样一个城市单元级TOD拽入了城市骨架,TOD本身又形成了自己的内循环:住宅、商业、办公、公园与学校彼此赋能,生活、生产与生态彼此融合。此外,保利·光合上城还将推进「租购并举」,建造若干个的租赁住房组团,吸引更多年轻人,为这个城市单元级TOD注入更多活力。

提升消费能级,焕活各区域活力

随着轨交成为推动城市发展的“催化剂”,以集约、高效著称的TOD模式对城市交通站点和枢纽进行综合开发迎来快速增长期。在上海的多中心城市格局中,TOD综合成为焕新区域活力的重要驱动力,提升了区域的消费能级。

在普陀真如,高尚领域通过引进国际先进的TOD模式理念,打造约117万平方米体量的大都会生活样本,集高尚住宅、旗舰商场、臻品酒店及地标写字楼于一体,其开发多年的历程也见证着真如区域的一轮一轮焕新发展。项目位于轨交11号、14号线地铁上盖,上海各区域的人流汇聚于此,提升了区域的消费能级。如今,高尚领域约15万平方米高尚住宅、约26万平方米方写字楼已经部分交付,大都会海逸酒店已经开始营业,22万平方米旗舰商场也即将全面呈现,是上海中环内不多见的大规模TOD综合体。

在奉贤,轨道首站综合体——奉贤天街也来了!由龙湖打造的奉贤地铁首发站TOD综合体的核心部分,该综合体总体量约33万方,位于奉贤区中心地。项目无缝衔接轨交5号线,多条公交线路、多条高速及城市主干线交汇。距离奉贤区地标景观上海之鱼和奉贤区重点打造的美丽大健康产业“东方美谷”核心区步行约15分钟。其中,奉贤天街的体量约14万平方米,此外,项目周边还建立起长租公寓、宜居社区、高档写字楼、户外体育类场所、开放的绿地系统等空间链条。事实上,近两年,奉贤新城将打造独立的产业生态圈,探索“商务+居住”新模式,在产城融合中实现职住平衡,工作生活“零通勤”、“零切换”,成为独树一帜的突破口、试点区和新样式。为未来区域人口不断增长的背景下,生活需求的迭代满足也早已提上了议程,而国内在站城一体开发方面颇有口碑的龙湖,同时也顺势引入了其商业旗舰品牌天街,焕新区域活力,带动区域消费升级。

来源:新闻晨报       作者:孙鑫