延安西路1262号。
表面上看，就是一处随意可见的门牌。只是懂经的人都知道，这里齐聚着市级文物保护单位孙科别墅与上海优秀历史建筑哥伦比亚总会，还有麻腮风大楼这样的工业遗产建筑，实在是一片不可多得的城市记忆承载地。
面对这样一处具有历史文脉与风貌的空间，所在的长宁区政府经过近两年的专家咨询与方案论证，最终在近期启动了这处空间的更新之路。
未来，孙科别墅与哥伦比亚总会不但会向市民开放，这处空间也将成为长宁乃至整个上海的“城市新客厅”。整个项目分为两期更新，一期将于5月25日初揭面纱。
独特的区域优势，造就了深厚的历史文化底蕴
因为改造关系，延安西路1262号的大门已经关闭。从番禺路60号慢慢往里，眼前的格局豁然开朗。
哥伦比亚总会的修缮工作正在有条不紊地进行之中，这幢建筑之所以得此名，一方面是因为番禺路旧时就称哥伦比亚路。1924年，当时的普益地产购得安和寺路（今新华路）和哥伦比亚路周边，进行统一开发，项目名称为哥伦比亚圈（Columbia Circle）。
图片来源：上海万科。
上海最富盛名的匈牙利籍建筑师邬达克，当时参与了哥伦比亚圈的一系列规划与设计。
1928年，他在此设计了英国、美国、荷兰、意大利、西班牙等多种风格的住宅，它们被称为哥伦比亚住宅圈之精华，而他本人也在这里建造了自己的别墅与花园。
1932 年，邬达克的生意遇到困难，孙中山先生独子孙科帮助他度过难关，故邬达克后将自己的别墅转让给了孙科。1932年-1948年，孙科回上海时就居住在此。
如今，90多年时光弹指一挥间，这些建筑在岁月的洗礼中已经初具疲态。因此，在这次的更新中，哥伦比亚总会与孙科别墅都将进行保护性修缮。
记者看到哥伦比亚总会的建筑外部已经修缮完成，和历史上的资料图片几乎一致，一整排对开落地门腔调十足。初夏的时节里，蓝天、白云，还有一旁丰茂的大树，让人仿佛有种时光倒转的错觉。
“严格遵照文物保护条例和优秀历史建筑保护条例，做到恢复历史风貌的同时满足‘最小干预’和‘可识别性’的原则。”作为项目的总实施方，上海万科相关负责人如此告诉记者。在修缮中，采用传统技术修缮复原了整幢建筑的黄砂水泥拉毛拍平外墙饰面，健身房则保留部分原始的黄砂水泥饰面之余，局部采用传统技术修缮复原黄砂水泥饰面。此外，考虑到当代的使用需求，也进行了新功能植入、消防提升和流线梳理。
他介绍说，经过这么多年使用，哥伦比亚总会的建筑内部功能和当初发生很大改变，也因此在修缮中给大家带来了额外惊喜。一楼东侧的房间，工人进场时，发现那是一个被分隔成很多小房间的区域，无法分辨原来的功能。通过现场仔细勘察和严格考证，发现这片区域原本是一个整体餐厅。如今，按着考证得来的资料，房间恢复了以往的风貌，也成为建筑内部最具历史感的一部分，90多年前的使用场景仿佛就在眼前。
不过，孙科别墅的修缮工作目前尚未启动，这是因为孙科别墅是市级文物保护单位，必须修缮后进行保护性利用，修缮的论证和审批会更严格与复杂。
除了这两处历史建筑，地块内还有一处重要的工业遗产建筑麻腮风大楼。1951年，上海生物制品研究所（以下简称上生所）一直在此处办公。之后，出于历史再造、文化再生的理念考量，上生所积极配合市区两级关于高效利用城市存量土地、推动城市更新保护的战略，主动腾退现有厂房，进行城市更新的开发再利用。
2016年8月31日，双方进行了整体交接。也宣告这片见证了上海90多年风云变迁的园区，正式走上更新之路——麻腮风大楼将继续保留其本身的现代主义要素，南立面则改为落地窗有更好的景观与采光，与北侧的历史建筑形成对话。
新增不少于 12500 平方米公共开放空间，不设围墙、24小时开放
延安西路1262号正好位于延安路-世纪大道城市发展轴线上，处于愚园路、衡山-复兴和新华路三个历史文化风貌区的中间区域，紧邻番禺路历史风貌道路，具有深厚的历史文化底蕴。
面对这样一匹丰富的大衣料作，长宁区的态度一直都是小心翼翼、慎之又慎。“这个项目是上海市城市有机更新的‘魅力风貌计划’市级试点。在经过了多轮的专家论证评审和方案协调优化后，一年半多的时间才敲定最终方案。”长宁区相关负责人如此向记者表示。
落定的城市更新项目方案，遵循几大原则：一是加强历史传承，促进风貌保护；二是提升发展能级，完善地区功能；三是增加开放空间，形成活力街区。
“地块面积不大，却拥有市文物保护单位、优秀历史建筑、保留历史建筑、工业遗产建筑等不同类型的建筑，对于这些老建筑在梳理、评估之余，会整体进行保护性利用”，上述负责人告诉记者，上生所的退出，使得原本生产型研究功能逐渐向商业办公及社区服务功能慢慢转变，因此在尊重历史空间肌理的同时，会划出若干公共通道与空间，将原本神秘封闭的生产研究所，变成更为开放包容的公共开放空间。
■公共区域效果图。图片来源：上海万科。
未来，这里将新增不少于 12500 平方米公共开放空间。开放场地不设围墙，为 24 小时开放，将打造舒适、宜人、通达、可体验并参与的休憩与活动空间，促进街区的品质提升。
7000 平方米的社区公共服务设施将为周边居民的生活注入新的活力： 2500平方米社区体育、 2000 平方米社区文化活动、2500平方米社区教育和共建设施。
“城市的更新说到底就是要让生活在其中的人感到方便与幸福，依托着此次契机，一方面新增公共开放空间与公共通道，另一方面也合理弥补了公共服务设施短板。”长宁区相关负责人如此表示。
著名建筑设计大师雷姆•库哈斯是此次万科的合作伙伴之一。在雷姆•库哈斯的理念中，除了在现有的建筑中注重引入新建筑，并对原有建筑引入变化，通过删减、改造及增加的处理手法，来对空间关系进行改善。“工业园区完全可以兼顾办公、商业、休闲，甚至成为一种公园般的环境，实现与周边社区的共生与互动。”
■延安西路入口效果图。图片来源：上海万科。
同时，借着此次更新机会，长宁区建交委也将对此地块的交通组织进行优化，促进地区交通体系的进一步完善。安西路（延安西路至云阳路）这一段马路正在紧锣密鼓地施工中，等到道路贯通，周边居民的出行又将更加方便。
为城市留下建筑财富，模式应该更加多元
中国科学院院士、上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护专家委员会主任郑时龄这些年来始终关注着上海的各类优秀历史建筑，他认为，有雄厚实力、有社会责任感和有文化积淀的企业如果可以介入到历史保护建筑的修缮中来，会成为一种有益的积极探索。
事实证明，上海有那么多的优秀历史建筑，仅靠政府或者爱心人士来参与修缮与保护，力量实在过于有限。因此，如何引进相应的社会资本来为我们这座城市留下建筑财富，应该成为一个研究的话题，但有一点可以明确，模式可以更多元化一些。
他提到意大利不少高校建筑都有几百年历史，建筑工艺可以用美轮美奂来形容，但因为校方缺乏资金与能力，这些建筑都陷入了不同程度的破败，当地政府也在尝试引入各类基金会的资本来进行修缮与维护。但目前各类基金会在上海优秀建筑修缮中的介入还比较少，而随着人们对风貌建筑的越来越重视，他相信这股力量会成为一种新探索与尝试。
对话
提问：上海已经迈进城市有机更新的新阶段，作为一家知名的房地产企业，怎么会想到参与到这类项目中去，又是怎么看待这类可能被视作“吃力不讨好”（制约多、投入大、要求高）的更新项目？
回答：延安西路1262号文化积淀深厚，只有通过激活城市版图、优化公共环境，充分实现存量资产的能级跃迁和城市的良性更新，才能让保护和传承历史文脉成为可能。
上世纪90年代上海明确提出“退二进三”政策，开始工业用地升级改造，出现了一批创意产业园区以及工业用地转型为科研用地等多种城市更新尝试。目前，全市工业用地大量粗放散布于市域范围内，位于规划工业区内的比例仅占50%，如何加快城市更新和土地二次开发来加强存量调整，是上海城市发展的必要途径。
上生•新所的城市更新项目是历史保护建筑和工业保护建筑同时进行的改造工程，有着十分深远的意义。上海的新增土地资源已经接近饱和，但存量部分一方面占据城市主要位置，一方面土地利用率较低，功能过于单一。房价、医养、交通问题都可以通过对存量的更新予以解决。
提问：这处城市更新项目最快将什么时候与市民见面，到时候会呈现一个什么样的状态？
回答：整个项目分期打造。届时，除了孙科别墅、哥伦比亚总会等会继续向市民开放外，这片街区将呈现“城市新客厅”的活力社区面貌，除了文化艺术、商务办公外，市民们也可以在这里的公共区域享受悠闲生活。
我们的目的是实现“历史建筑保护+文创产业聚集+存量资产增值”等多重目标，将其打造成为长宁区乃至上海市的城市更新标杆之作。
