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近日，上海一中院就审结了一起因房屋卖方恶意违约引发的房屋买卖纠纷案件，二审判决双方合同解除，卖方赔偿买方违约金160万元。
卖方女儿不同意卖房而毁约
2013年7月，因村里整治河道，计先生的房子被拆，计先生及其女儿是动迁安置对象。
2016年1月，计先生向安置房所属楼盘开发商订购了一套尚未办理小产证的安置房。几天后，计先生将该房以205万元出售给王女士，并在合同中约定：计先生承诺该房屋共有人对卖房一事已全部知晓并同意，如果共有人不同意出售，计先生应退还王女士已付房款并按实际房价的100%作为违约金赔偿。同日，王女士支付了第一笔购房款60万元。
直到2016年11月，计先生仍然未办理房产证、交付房屋钥匙及办理过户，且计先生的女儿提出，她是房屋共有人，但对卖房一事不知情，不同意出售房屋。
在合同无法履行的情况下，王女士提出解除合同，要求计先生返还其60万已付房款并按照房屋现价支付相应违约金。双方协商不成，王女士起诉至法院。
一审法院认为，计先生不经共有人同意，擅自将房屋出售并作出相应承诺，现合同无法履行，计先生应负解约责任。王女士在产权不明确的情形下与计先生签约，自身也存在过错，但该过错明显小于计先生。一审法院遂判决合同解除，并结合评估机构关于该房屋市场价为428万元，溢价223万元的评估结果，判决计先生支付王女士违约金80万元。王女士不服，上诉至上海一中院。
二审：卖方恶意违约判赔160万元
王女士主张，按合同约定，计先生应按实际房价的100%承担违约金，即428万元。王女士在二审中还提交了2016年5月她与计先生和中介的谈话录音，欲证明计先生是因房价上涨、想要增加房屋总价款而恶意违约，其女儿的共有权人问题只是其违约、获取更高房款的借口。计先生对此录音的真实性未提出异议，但提出合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。
上海一中院认为，签订合同时，房屋尚未登记在计先生名下，但计先生并未向王女士披露动迁安置人口为其父女，且计先生还在合同中明确承诺如果隐瞒其对涉案房屋不具有完全处分权事实导致不能过户，其将承担房屋现价100%违约金；签约后的谈话中，计先生也从未提起其他房屋共有人，只提及加价，所以王女士有充分理由信赖计先生对房屋权属所作的陈述。合同解除是因计先生明显的过错所致，且计先生违约导致王女士错过购房最佳时机，之后再行购房需要付出更大的经济成本。涉案房屋溢价223万元，考虑到王女士在支付60万元后，计先生即违约，并且其在一审诉讼期间及时返还60万元，因此，二审根据实际情况酌定改判计先生需支付王女士违约金160万元。
法官：调整违约金体现补偿与惩罚性功能
本案的主审法官上海一中院潘俊秀认为，诚实信用原则是民事行为应遵守的基本原则。本案中，卖方在与买方签订买卖合同时，先隐瞒房屋存在共有人的事实，后在房价上涨的背景下向买方提出加价的要求，加价不成又因房屋共有人主张权利导致合同无法继续履行，其主观上过错明显，违反诚实信用原则，应根据合同约定承担违约责任。
法律规定，违约金的确定应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中，买方的溢价损失为223万元，但考虑到合同初步履行后卖方即违约，并已将收受房款返还，故二审将违约金调整为160万元。这既体现违约金的补偿性与惩罚性功能，又较好地平衡了双方当事人的利益。
来源：周到上海 作者：李东华 王梦茜
