在上海这样的大都市，停车难已成为有车一族的最大痛点。在各种解决方案中，建造立体停车库似乎是一种不错的选择。位于黄浦区的佳日公寓，作为18年前的高档小区，就前瞻性的建造了地下立体停车库。然而，这种复杂的特种装备，维护成本缺并不低。如果建而不维，立体停车库就会造成很大的安全隐患。
前段时间，佳日公寓就遇到了立体停车库需要彻底大修的情况，费用由谁来担，成了居委、业委会颇为头疼的问题。虽然，通过各方协调和努力，佳日公寓目前已基本完成了本次的大修工作。但是，几年后的大修又该如何进行，如何才能保障立体停车库长期安全使用呢？
■摄影：晨报记者 朱影影
维护责任、费用不清晰，业主不愿出资保养
佳日公寓小区位于黄浦区豫园街道，2000年前后该小区建成投用了6套机械式停车设备，这在当年是具有远见的高配。然而时过境迁，运行十几年的设备，也渐渐地不堪重负，甚至出现了上层车位压到下层车辆的事故。检验不合格的红灯频频亮起，到了需要停止使用、彻底大修的时候。
大修已经势在必行，然而其中却存在多方面的阻碍：对监管部门来说，对检验不合格的特种设备，应责令使用单位立即停止使用，必要时还应采取查封的手段，但涉及停车设备的居民较多，一旦查封，可能造成车辆拥堵，容易引发业主的矛盾。
对物业公司来说，由于接手时设备已经处于检验不合格状态，他们不想接下前任物业公司留下的"烂摊子"，不愿意承担使用单位责任。未在物业管理合同中明确机械式停车设备的管理责任，导致设备的安全管理责任不明确，无人出面组织大修工作。
对使用停车设备的业主来说，车位使用权是十几年前开发商卖给他们的。现在开发商已经注销，设备的大修也不能动用物业维修资金，只能由拥有车位使用权的业主们自行承担修理费用，因此业主们产生了巨大心理落差，一下子难以接受，不愿出资。
居委、业委：挨家挨户做思想工作解决费用
面对这样的跨部门复杂问题，黄浦区市场监管局立即协调多方共同解决问题。
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街道办事处立即由特种设备科将有关情况形成抄告书，把佳日公寓的安全隐患抄告豫园街道办事处和区房管局，建议由街道办事处牵头，协调各相关部门参与解决。区法制办邀请区法制办介入，从法律专业角度向使用停车设备的业主剖析其中的权利义务关系，帮助车主转变观念，逐渐认识到自己在设备管理和维护方面应尽的义务。
随后，豫园街道办事处调动起了属地的太阳都市居委会、业委会对涉及车位的业主一一做思想工作。佳日公寓业委会主任宋留仁告诉记者，当时他和居委的相关工作员挨家挨户上门做思想工作，“大家白天都要上班，基本就是放弃晚上的个人时间，甚至散步遇到也要上去聊几句，让他们意识到车库不再维修的危害。”宋留仁说道。
终于，业主们意识到了之前认识的片面性，开始缴纳停车设备的修理费用。居委会与业委会趁热打铁，采取逐一分组修缮的方法，一套设备的维修费用基本缴足了，就修理报验一套设备。随后，检验机构、技术机构请检验机构专家现场为停车设备进行会诊，由技术机构指导业委会、物业和设备维保单位如何开展改造工作，物业也承担起组织大修的工作。
5月上旬，佳日小区成功完成了所有6套机械式停车设备的维修和检验工作。
200多个车位的立体停车库一年运维成本甚至可超百万
但是，佳日公寓今后的维护和管理费用又该由谁承担、找谁收取呢？
“老靠买面子，太累了！”宋留仁说道。
立体停车库日常运行和维护费用支出并不是一笔小数目。据记者了解，以一个200多个车位的立体停车库为例，一年下来，人员看护的人工成本（常驻操作员、管理员等）在90万元左右，常规的维护费（上油，开关电池阀、滑轮检测等）用在80万元左右，加上数万元的电费能耗等支出。这样一算，一年运营加维护的成本甚至超百万。
某物业经理告诉记者，一般情况下，这笔庞大的支出主要还是由开发商承担的。“我们有明确的租赁合同，会明确向业主收取的费用包括租赁使用和管理等方面，也会明确维保的责任主体，也就是开发商。”该物业经理告诉记者，物业每季度会向车主收取停车费用，物业在保留了部分用于管理的费用之外，剩余部分都会交给开发商，开发商则负责支付立体停车库的保养费用等等。
此外，立体停车库的机械车位作为特种设备，如果监管或维护不当，就会存在很多的安全隐患。该物业经理告诉记者，日常他们的工作人员都会不断地观察警报器、安全锁的运行情况，并配合建设单位的工作人员不断的矫正光电等设备，“因为车子自身重量等缘故，容易发生车位偏移等状况，轻则不断报警，车板无法自动移动。重则在取车时，因下层车板无法位移，而上层车板却下放，造成下层车辆被上层车板砸压的情况。”该经理介绍道。
专家建议：明确产权主体，形成常态化的维护管理公约
上海市物业行业协会常务副会长周宏伟告诉记者，佳日公寓小区在解决了目前立体停车库的大修工作后，后面首要的工作是为地下车库重新寻找“主人”，明确车库的产权人，比如让佳日公寓小区的全体业主申请成为车库的产权人。但周宏伟也表示，要让全体业主接手，单靠业主、业委会或者是居委力量是远远不够的。“这还需要诸如房管、法制等等部门的援助和引导，让业主通过法律的手段，合理获得产权。”
其次，在产权明晰的情况下，形成一个明确的停车（租赁）管理公约，“毕竟立体停车库日常的运行、维护以及周期性的检测和大修并不是一笔小数目。”周宏伟建议，业委会可以召开业主大会，通过业主公约的形式，将立体停车库的相关费用和责任明确下来。“包括日常管理的费用、租赁的费用、更新的费用，以及维修和使用（车位）的费用要不要调整，调整的机制，收取方式等等都通过公约的形式落地。有规章可寻，让大家心中有数。”周宏伟说道。
周宏伟还表示，类似佳日公寓小区这样案例虽然目前并不多见，但大城市资源日趋紧张，建造立体停车库的小区越来越多，随着时间的推移，立体停车库的维护和大修是不可避免的，无论小区业主还是相关责任单位都要加以重视和关注。“立体停车库如果建而不维，不但会造成资源的浪费，今后还可能会成为城市安全隐患。”周宏伟表示。
来源：周到上海 作者：胡迎 朱影影
