晨报记者 刘 因 实习生 宋昕泽
2019上半年，将是楼市困难期，也可能是近10年楼市相对困难的时刻，下半年的情况则会好于上半年。在丁祖昱评楼市上，丁祖昱建议，迟迟未下手的开发商，可在这个时候入场买地。
据克尔瑞数据，2019年中国房地产总规模将在今年15万亿基础上缩减10%，至13万亿元左右，货币放水也难解楼市之渴。
地价下降 高周转难续
流拍增多、溢价率走低、地价下跌，2018年全国土地市场退烧明显，这一情况将继续至2019，今年地价还将下降。
克而瑞统计数据显示，2018年全国各大城市土地流拍数量显著增加，突破千幅，多地土地成交楼面价下调。根据监测，在全国21267幅土地中，以2018年成交楼板价与近两年该地块周边历史成交楼板价均值对比得出，6成地块价格下跌。其中，跌幅超过50%的地块占比最大。
同时，行业杠杆率已到达高位，2015年至2018年上半年房企的净负债率呈上升趋势。加之市场容量缩减，虽然国内已有多家房企形成高周转能力，但2019将难提高周转，进一步压缩了土地市场需求。
不过，现金充裕的公司可以选择在这个时候抄底，前几个季度是房企拿地的最好时机。
刚需购买力下降 产品降级
刚需一族的购买力将下降。房价上涨，影响最大的是刚需一族，而非改善市场。改善型买家原有住房随房价上涨而同步上涨，而刚需一族的工资收入增长赶不上房价上涨，购买力在下降。一线城市远郊的刚需房，去化速度变缓，就是最好的体现。
丁祖昱表示，为了降低总价，未来刚需一族的购房面积下降，50、60平方米的两房三房会受到欢迎。目前这一面积段要大10-20平方米，产品降级势在必行。
2019年楼市已进入供需平衡阶段，中国每年的购房总需求，刚需面积约6.6亿平米，改善需求面积约10亿平方米，居住总需求约17亿平米。从2018年的总供应量看，已涵盖了这些需求。
“四限”或将松绑
去年底的中央经济会议明确表示要坚持房住不炒的定位，但增加了因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任等表述，丁祖昱分析认为，确实存在各个城市因各自状况不同调整的可能。
在这样的背景下，2019年，“限价、限购、限贷和限售”政策或将有所放松。
首先是限价，目前许多城市已经不用限价，因为开发商的销售价已达不到限价标准。
其次是限购，适度的放松，对于一些城市是有必要的。如环京楼市，放开对在京工作刚需一族的购买限制值得考虑。
第三是限售，菏泽最早放开了限售政策，未来或将有一部分三四线城市向菏泽学习。
最后是限贷，限贷已经开始宽松了，首套置业群体会给予更大的支持。
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住建部：稳房价 稳预期
政策面上，住建部对2019年楼市已明确定调，稳地价、稳房价、稳预期。
楼市过冬，防止过冷。在此背景之下，中国房地产政策与市场该何去何从？在“2019年宏观经济与房地产形势”为主题的易居论坛上，与会专家对房地产政策取向做了三点具体预判。
第一、供给端政策上，租赁市场改革力度将加大。比如说在农村集体建设用地市场上，会鼓励相关开发商积极介入此类土地开发，但约束条件依然是明确的。
第二、需求端政策方面，放松房屋买卖的可能性加大。同时在房屋租赁市场上，会进一步利用各地搭建的租赁交易平台，积极鼓励承租者租房，一系列优惠性的或鼓励性的住房租赁政策有望出台，进而利好消化目前部分租赁房源。
第三、价格端政策，两手抓的思路更加清晰。比如说，从新房买卖市场的角度看，房价管控的考核体系或有重大调整，即不单纯以房价的增幅作为考核体系，而是更加强调和所在城市GDP增幅或居民收入增幅等指标挂钩。
来源：新闻晨报 作者：刘因/宋昕泽
