文 孙鑫
“8月25日，中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。”
政策出台后，市民关心的是，以后买房会有影响吗？房贷是否会有增加？事实上，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，本次《公告》不仅可以使得贷款市场报价利率更完善，还有效确保区域差别化住房信贷政策的实施。总体来看，对未来上海买房影响有限。
什么是LPR？
根据公告，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，如按8月20日5年期以上LPR计算则为4.85%；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，如按8月20日5年期以上LPR计算则为5.45%。
简单来说，LPR就是18家商业银行每月自主报价，形成的一个贷款利率，央行规定各家银行在制定贷款利率时，要参照这个LPR。目前上海房贷基准利率为4.9%，居民家庭购买首套房，也就是无房且无房贷记录的，商业贷款能够获得的，最优利率基本为95折，即4.9%X 95%＝4.655%；当然也有一些人拿不到折扣，有一套房或有房款记录的，商业贷款利率普遍上浮10%，即4.9%X 110%＝5.39%，但也有银行会上浮更多。
买房会有影响吗？
如此看来，未来在上海购房，分两种情况：如果你属于首套房能获得折扣的优质客户，或者二套房仅上浮10%的购房者，那么未来贷款利率可能会有一点上升，但不会太多；如果你属于首套房贷款本来就没有折扣，或者二套房利率上浮超过10%的购房者，那么未来贷款利率可能还会降一些，但也不会太多。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，未来房贷的计算方面，或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。LPR利率是有时候会上调，有时候会下调，所以本身也使得最终购房者办理的房贷利率也会上调或下调，总体来看，对上海买房申请个人住房贷款影响甚微。
实际执行还需后续观察！
同策集团首席分析师张宏伟认为，按照LPR趋势来看，首套房贷利率可能会小幅下降。实际上各个地方商业银行有利率上涨的冲动。因为住房交易量下降，按揭量下降，银行利润下滑，上浮利率才能够提升利润。
总体来看，新的定价机制是要求房贷利率市场化的，但同时又将定价权放到了地方。对于房地产市场，地方是有自身市场经济的打算的，商业银行也有上浮利率的意愿和冲动的。在此基础上，虽然新定价机制下，首套房贷利率可能迎来下降，但其实际执行情况还有待观察。
新政出台后的几点变化
■自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
■借款人可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年。
■首套房贷利率不得低于相应期限LPR，二套不低于LPR加60个基点。
■根据当地房地产市场形势变化，各省确定辖区内首套和二套房贷利率加点下限，各银行业金融机构继而确定每笔贷款的具体加点数值。
■商业用房贷款利率不低于相应期限LPR加60个基点，公积金购房贷款利率暂不调整。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫
