孙鑫
近日，上海城市更新中心揭牌成立，着力创新旧改机制，推进旧区改造、旧住房改造、城中村改造及其他城市更新项目的实施。伴随房地产市场从增量时代步入存量时代，城市的开发建设与房地产开发纷纷进入下半场，房企的运营模式将从大开发模式转变成精细化运营。目前，百强上市房企涉足城市更新的比例达到47%，TOP50房企参与度达到61%。从城市更新的量来看，2020年已确定的各地计划改造城镇老旧小区数量达到3.9万个，比去年增加一倍，重点改造2000年以前建成的老旧小区的量，大概有30亿平方米。可以预见，城市更新将赋予房企更多发展机会，成为各大房企未来新的业绩增长点。
城镇率加速促进城市更新发展
过去十年，中国城镇化率从49.6%提升至60.60%，，全国商品房销售规模从5.3万亿迅速达到16万亿，城市建设总体上告别了大规模扩张的造城运动，未来的城市建设将呈现出快速发展与结构调整并举的格局。一线城市发展的重点正由“城市扩张” 转向“城市更新”，城市更新将重塑城市可持续发展空间，是城市迈向卓越的必经之路。
2019年7月30日，中央政治局会议提出“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设”。同年12月，中央经济工作会议提出“要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”，2020年7月中旬，上海城市更新中心揭牌成立。
住建部统计数据显示，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市。具体来看，上海坚持留改拆并举，统筹推进历史风貌保护、城市更新、旧区改造与大居建设、住房保障，完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，新增供应各类保障房6万套。而在今年4月国务院常务会议上，确定加大城镇老旧小区改造力度，其中，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。重点改造2000年以前建成的老旧小区的量，大概有30亿平方米。
近半百强上市房企参与城市更新
自2018年房地产市场进入到长效调控阶段以来，房地产销售规模增速逐年放缓，行业规模基本见顶。在此大背景下，借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识。而根据企业年报和公开信息，梳理房企参与城市更新的情况可见，百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新领域。若把目光聚焦到TOP50上市房企，这一数值更是达到了61%。
业内人士表示，房企纷纷加入城市更新的赛道，分析原因主要是、一二线城市土地供应趋紧，通过对老旧城区的整治改造和再开发，可以有效补充核心一二线城市土储；相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，参与城市更新能以更低的地价获取土地储备，同时也意味着企业能保证更高的利润率。
随着各大城市城市更新迎来前所未有的新高度，推进速度明显加快，这就为房企提供了新的发展机会。尽管市场容量和政策支持力度很大，如何抓住这些存量市场的新机会，考验着房企的运营能力。鉴于城市旧改开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，市场存在很多不确定性，房企在参与城市更新的过程中，需要对资本与运营等综合实力均有所考量。
上海万科探索“城市微更新”万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海表示，万科希望以更新者的模式，让更多人共享城市发展的成果。万科还在探索“城市微更新”，万科将“小、散、乱”敬老邨改造成更适合老人生活的现代建筑。特别人性化的是，万科把小区的传达室变成闲置物品交换场所，将一个房子的屋顶改成两用空间，既可以晒被子，也能让老人坐一起聊天。
华润置地发布“大江大河”战略在2018年将自身定位转型为“城市综合投资开发运营商”的华润置地，近日发布“大江大河”产品战略,着眼长三角战略布局，依托华润置地对于城市片区综合运营模式的探索,在华东区域来升级城市开发模式。值得注意的是，华润置地华东大区“大江大河” 系列一号作品——苏河湾中心即将面市，将为苏河湾带来一座代表先进生活理念的城市新地标。
上海融创主张“留改拆并举，以保留保护为主”从2013年黄浦滨江的70万方整体开发，到2016年香溢花城40万方改造，到2019董家渡项目60万方的整体更新，融创在一步步积累城市更新的经验。在城市更新风貌保护领域，融创希望将街区调整到最适宜人们居住和活动的状态，从“拆改留并举,以拆为主”转向“留改拆并举，以保留保护为主”，并发现文化的继承和创新的可能性，以文化记忆的重组，赋予城市肌理的新生命力；以及不断地去研究区域空间的激活和重组，让历史风貌建筑“活”在当下。
中国金茂启动 “环沪一体化建设”很多区域都会期待一些开发商品牌的出现，因为如果他们出现，意味着区位价值开始改变，意味着地方开发能级开始改变。和其他房企不同，金茂更具备产城联动的能力，此次瞄准了上海边界一个产城联动的项目——上海之窗智慧科学城，这是一个围绕沪嘉城际规划的枫南站所运营的TOD模式。TOD模式是以公共交通为导向的城市发展模式，是以公共交通+商业+居住为一体的融合发展模式，让项目融合到城市公共交通大体系下，会更加在乎人、项目、城市的三者之间的融合性。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫
