上海爷叔老郑找中介卖房，买家付了定金后，因种种原因，老郑又不卖了。买家小朱于是向老郑索要支付的定金，然而，二者却就定金支付金额无法达成一致转而对簿公堂，闹上了上海虹口法院。
原来，老郑认为，买卖协议中约定小朱付2万元定金，由中介代收，即使按约赔付双倍定金，那也应该按照2万来赔；小朱则称，按照中介公司通知，自己累计付了12万元定金，所以老郑应该按照12万来赔付。
那么，双倍赔付又该如何确定金额？法院又会如何判决？
老郑将自有的一套房屋挂牌到中介公司，后经中介公司撮合与买家小朱达成购买意向，并且三方共同签署了《房地产买卖居间协议》。协议中约定小朱需支付2万元的购房定金。签署后不久小朱便将定金按照老郑指示支付给中介公司，由中介公司代为保管。后因种种事宜，老郑不愿再出售该房屋，三方磋商未果后决定不再交易。
小朱认为，协议不能履行的原因根本在于老郑，经过一番波折，自己也不想再要求老郑继续履行协议。但小朱称，在签署三方协议后曾按照老郑的指示，额外支付了10万元定金，这笔钱也由中介公司代收。在老郑不愿出售房屋的情况下，中介公司已将12万元定金退还给小朱。因认定是对方的过错，小朱将老郑起诉至法院要求解除三方协议，另要求老郑按照定金罚则的规定，向自己再支付12万元。
老郑称，房屋不再打算出售，同意解除三方协议。其确实要求小朱将2万元定金支付给中介公司，由中介公司代收，但并未要求小朱额外支付10万元定金。因此即使赔付双倍定金，也只同意向小朱再支付2万元。
因本案协议系三方签署，且中介公司作为定金代收方，与本案有利害关系，法院通知中介公司作为第三人参加诉讼。中介公司称，老郑曾多次电话告知中介公司，要求向小朱另收10万元定金，故中介公司通知小朱并实际累计收取了12万元定金。其后，中介公司已经全额退还定金12万元。同意解除三方协议，并认为应由老郑向小朱支付12万元。
虹口法院经审理认为，各方均同意解除三方协议，故三方协议应予解除。鉴于协议不能继续履行的原因在于老郑不愿继续出售房屋，老郑应当承担违约责任即向小朱退还定金。但小朱提供的已有证据并不能显示老郑曾经表示需要多收10万元定金，据此只能认定房屋买卖的定金应为2万元。鉴于中介公司代收定金并已实际退还，故老郑应向小朱退还定金2万元。
法官说法：定金是当事人为保障债权实现，而以给付金钱行为作为债务履行的担保。法律规定，定金合同在完成定金交付时成立，因此定金合同属于实践合同。在我国，定金合同与保管合同、借用合同以及自然人之间的借贷合同系典型的实践合同，以上四种合同并称为“保定”“二借”。
定金的数额由当事人约定，如果实际交付的定金与约定的定金数额不一致，则以实际交付的定金作为定金数额。但是，定金数额不能超过主合同标的额的20%。举例来说，甲乙签订房屋买卖合同约定，甲以500万购买乙的房屋，甲应在合同签订当日向乙支付定金80万元。若合同签订当日，甲向乙转账100万元并备注“定金”，则双方之间的定金数额为100万元。若合同签订当日，甲向乙转账120万元并备注“定金”，则双方之间的定金数额仍为100万元。
如果甲乙合同顺利履行，则关于定金数额的确定不会产生实际意义，毕竟定金最终都落实到合同总价款中。但如果乙在合同履行过程中违约，不愿继续出售其房屋，则定金数额的确定则会对乙应向甲支付的款项产生影响，此处涉及到了定金罚则的应用。
定金罚则是违约责任的表现形态之一。法律规定，收受定金一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。据此，在甲乙案例第一种情形中，乙应向甲返还的数额为200万元；在第二种情形中，乙应向甲返还的数额为220万元。在老郑与小朱的案件中，因为没有证据证明中介公司应老郑的要求额外代收定金10万元，所以定金数额仍为2万元，老郑应向小朱支付的款项也应为2万元。
（文中人名为化名）
来源：周到上海 作者：姚沁艺 徐丹阳
