晨报首席记者 李芹
浦城路99弄，仁恒滨江园所在。18年前，作为浦东乃至申城首批高端住宅项目，不知吸引了多少人的目光。18年后，首批入住的业主开始发现：小区老了，很多东西不灵光了。要维修、要更换，都需要维修基金的支出，但账面维修基金却入不敷出。面对如此局面，解决之道又在哪里？
问题：
大修电梯欠账收到律师函
距金茂大厦500米，距东方明珠1000米，仁恒滨江园坐拥陆家嘴金融贸易区。当其出现在魔都地图上时，如今被人挂在嘴边的魔都陆家嘴“三件套”之一的上海中心还未出现。
不过最近，在这样一个均价每平方米10万元+的住宅小区内，刚刚经历了一场维修基金“风波”。
事情还要从头说起。仁恒滨江园共分三期开发，一期交房在2000年前后，二期交房2001年，三期交房2003-2004年。在上一年度的年检中，有几部电梯没有通过审验。其中，又以20号、21号两栋楼的4部电梯问题最为突出，需要升级改造。
“这两栋楼是小区首批交付使用的楼栋，别看我们小区外表看看还是满嗲的，但一般电梯使用15年以上都算老旧电梯了，所以这次需要的不是小修小补。”小区居民吴女士这样告诉记者。
电梯属于公共设施，要启动升级改造工程，需要数十万元的费用，这就不得不动用维修基金。但维修基金不足，业委会多次催缴仍然收效甚微，约有80余户业主未补缴，导致电梯工程款项迟迟不到位。
整个拉锯战大概持续了大半年的时间，虽然电梯公司先期完成了整个工程项目，但维修基金仍未能补足款项，导致工程款无法结清。于是，一直收不到款项的电梯公司发来了律师函。
探因：
转手率高导致交接不明
维修资金，是小区每户业主在买房时缴纳的用于房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新的费用。按照一般人的理解，像仁恒滨江园这样的小区维修基金账户应该比较充裕，出现维修基金短缺等问题似乎不太可能。
可为什么这样的高档住宅小区也会出现维修基金筹集难的问题呢？仁恒滨江园居民委员会书记唐佳向记者说明了原因。
原来，仁恒滨江园的地理位置优越，又毗邻陆家嘴金融贸易区，因此房子的转手率非常高。“我们的居民代表，常常一两年就有三分之一变成了新面孔。”唐佳告诉记者，房屋转手率高带来的直接问题就是维修基金交接不明，有些业主在房产更名、过户、继承时并未按规定缴纳维修基金。几番下来，现业主总觉得是“为别人埋单”。
不仅如此，小区的自住率总体较低，大概在50%左右。因为一期是外销房，不少业主都是外籍人士。随着一期房屋逐渐老去，很多业主都将房子转租给房产公司，用以租赁。由于地理位置优越，租赁业务十分旺盛。但超负荷使用之下，不仅公共部位的设施极易发生问题，而且由于房屋的全托性质，业委会要找到业主，也成为一件不容易的事情。
交房之初，小区物业费是4元/平方米，近两年经过业主代表大会讨论与听证，物业费上浮至5元/平方米，但即便如此，一些业主总觉得如今的服务含金量无法与最初相比，所以对于维修基金的收缴，显得有些消极。
破题：
逐一沟通外加绩效考核
唐佳告诉记者，对于收不齐的维修基金，业委会也觉得十分困扰。“这些业委会成员，除了个别退休在家的，不少都是高学历、高收入的高素质人才，他们用了很多业余时间去做业主工作，但极低的成效令他们的积极性顿感受挫。”于是，居委会想着主动参与、帮着一起想办法。
“居民区的很多问题看似不大，但和居民生活的感受度、满意度直接相关，业委会和物业立场不尽相同，更需要居委会的居中沟通与协调。”于是，依托小区自治项目“国际议事厅”，居委邀请中外居民共聚一堂，就这一问题共商对策。
最终，通过“国际议事厅”这一平台，大家商讨出了解决方案：议事厅牵头组建多个工作小组，分块包干，逐一与业主沟通——
首先，成立了居委、业委、物业、志愿者组成的维修基金催缴工作小组，张贴催缴公示，让每位业主知悉。接着，再由居委、业委、物业三方工作人员组成的工作小组利用晚上和周末时间挨家挨户上门催缴，遇到业主在海外或者房屋长期出租的情况，先利用电话、短信、微信通知到业主，再通过转账等方式缴纳维修基金。
“有户居民是独自居住的老太太，遇到工作人员上门，就以自家楼层低不需要使用电梯为由拒绝缴纳维修基金。”唐佳告诉记者，最后他们只能辗转找到老太太在海外的亲人，通过亲人做通老太太思想工作。“仁恒不少业主对于隐私都格外看重，因此工作人员上门做解释工作也不容易，事先要做很多铺垫工作征得对方同意。基本上，用的都是晚上或者是周末的时间。”
放下面子、找准痛点，结果令人鼓舞，三分之二的业主及时缴纳了维修基金，剩下的一些也不再“紧咬牙关”。
考虑在议事过程中，不少居民很关心物业服务水平。于是，唐佳又带领工作组同业委会一起约谈物业公司，希望能对物业服务进行考评，监督其提升水平。经过业委会与物业公司多次协商沟通，双方达成了共识：同意今年将物业酬金的9%作为绩效奖金来发放，由业主代表、志愿者组成的物业考评小组，每季度对物业管理进行考评，并把考评结果作为绩效奖金的发放依据。
“不再旱涝保收，而是以考评结果论英雄。”唐佳告诉记者，物业公司的态度也得到了居民的认可，一些业主主动找到工作小组，表示将尽快缴纳维修基金。
［专家建言］
再筹维修基金应明确分工
《上海市住宅物业管理规定》第58条明确，维修基金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，再次筹集专项维修基金。
2000年初前后，上海有一大批商品房进入市场，如今18年过去了，这些住房也不再“青春逼人”，大量维修事项的产生，随之而来的便是首期维修资金告急的窘境与再次筹集之难的困境。
市人大代表顾立军认为，只要维修事项不断发生，那么首维修资金都有低于首期筹集金额30%甚至用光用尽的那一天，时间或长或短，这是一个必然。物业公司是企业，至少要不亏钱，才有继续提供基本服务的可能。维修资金用完，首先影响到的是物业公司的服务行为，最后还是居住其中的居民利益受损。
为此，他提出建议：一是通过修改有关的法律法规，明确业委会或者物业公司可以通过法律诉讼方式对业主拖欠的再次筹集维修资金进行追缴；二是上海市住房保障和房屋管理局制定的《若干意见》有效期满后，要尽快制定新的可操作性的文件，并明确再次筹集维修资金的工作分工。
九三学社上海市委曾在今年市两会期间提交相关提案，建议明确维修基金的续筹，强化公共收益的监管。
该提案提到，鉴于目前的法律规定及制度设计，维修资金的初始筹集、支出使用等环节有相对严格的程序规定和监管。但随着商品房逐年老旧，维修项目及支出势必大幅增加。法律规定维修资金少于原总额的30%，需要全体业主重新认缴，这是重新募集的主要途径，可一旦发生大多数业主不愿意或者不主动继续认缴的情况，维修资金如何续筹？
因此，提案建议以法律形式明确维修基金的续筹是业主法定义务以及违反该义务的法律责任，这也有助于业主重视自己的业主权利。同时要求小区每年对公共收益的收入、支出进行审计，对公共收益的使用程序进一步细化，并对违反程序使用的责任予以明确。明确规定公共收益属于业主财产的基础上，有效做到公共收益的运作主体法律责任明确、业主作为权利主体知情监督以及政府有效监管。
来源：新闻晨报 作者：李芹
