9月18日，新宜中国创始团队与全球领先的私募股权投资机构华平投资在沪宣布，共同出资8亿美元打造我国首家以航空枢纽为核心的物流基础设施投资开发及运营管理综合性平台。新宜中国正式起航，致力于投资开发空港枢纽等具有区域联动功能的科技化、智能化现代物流中心。“现在越来越多的客户并不仅仅需要一个仓库放东西，他们更多的是需要一个智能的、以人为本的一个综合解决方案。”业内人士分析，正是看好这一空白，普洛斯、新宜等携资本开始卡位，希望抢占先机。
智能物流地产供不应求
智能化物流地产是利用现代4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，将物业智能托管与安防自动识别技术、物流园区智能化系统集成等结合，以提供安全高效的物流经营环境。智能化物流地产具有规模化、网络化和信息化要求高的特点，能提高物流地产运营效率。
新宜中国董事长孙冬平表示，中国消费需求增长和电商迅猛发展，催生了中国现代化物流的升级，而中国的空港区域物流综合设施的供应尤为稀缺。未来新宜将采用轻重资产结合的方式，除开发现代化枢纽及城市物流综合设施外，还将提供科技化、智能化的大通关和高附加值整体运营服务；将打造为具备物流基础设施投资开发、枢纽及城市中心智能物流运营、商贸平台资源及系统整合、货运航线开通及物流运输资源整合四大模块一体化运作能力的综合性平台。
“结构性缺失，高标准仓储设施占比微小，无法适应现代化仓储物流发展需要。”孙冬平介绍，
2010年，我与沈晋初一起创立易商，8年过去了，经济社会发生了很大变化，传统的物流仓储系统已远远满足不了市场需求，我从中看到新的机遇，建立新宜中国，致力成为中国枢纽及城市物流基础设施投资开发运营管理的领导者，为市场提供更好的需求解决方案。
数据显示，到2017年底，我国总仓储面积约为5.53亿平方米，但人均仓储面积仅为0.4平方米，日本人均仓储面积为4.0平方米，相差达10倍。而在这人均的0.4平方米中，只有0.1平方米是拥有信息化管理、现代物流仓储的，余下的0.3平方米包括旧式仓库等老旧设施。据观点指数统计，我国现有的物流仓储设施约70%建于90年代之前。这也意味着我国新型物流地产具有巨大的市场潜力。
华平投资合伙人、亚洲地产业务负责人周知表示，中国新经济崛起以及中国与国际经济快速接轨，促使中国航空物流飞速发展。中国消费模式升级，工业制造不断提升及产业需求日趋个性化，都对物流设施及其运营模式创新提出更高需求。新宜中国拥有强大的工程及项目管理优势和富有经验的管理团队，华平十分看好这一行业和新宜中国的发展前景。
企业在中国的竞争远没定局
由于供不应求的矛盾短期内难以缓解，物流地产租金稳步提升，空置率持续下降。此外，商务部发布《关于智慧物流配送体系建设实施方案的通知》等将智能物流作为物流业发展的重点，引发各方关注。
2018年8月，中国物流业景气指数为50.7%，保持在50%以上的扩张区间。由于国内零售行业维持10%以上增长，带动仓储需求，其上游仓储业的投资规模也不断攀升。多重因素综合作用下，物流地产持续成为地产投资新风口。近年来，以黑石、凯雷等为代表的海外资本，以及中国平安、中国人寿等国内资本加紧与物流地产商合作，使得物流地产在我国方兴未艾。多个新的物流地产运营模式应运而生，金融物流、保税物流、物流产业园区先后亮相，新老企业各显身手。
同时，过去几年中国航空枢纽货运增速远高于世界平均增速。受惠于国家持续推进对外开放促进外贸转型升级，今年7月我国新设立22个跨境电商综合实验区获批，对枢纽物流仓储及运营服务需求将进一步增长。新宜核心管理团队透露，公司前期将在北上广深等核心枢纽区域推进试点项目，计划未来3年内全国累计开发1000万平方米。
“北京上海主要在机场做了一些示范性园区，但设施较弱，没有将硬件和软件结合起来，没有达到一定的系统性标准和流程，新宜在软件这块是完整产业链第一家，但不是首创。”孙冬平解释，区别于传统物流地产企业，新宜以航空枢纽为核心，具有科技属性，是提供完整解决方案的智慧物流服务平台。即在物流地产的基础上，融入物联网、互联网、移动互联网、大数据、云计算等信息技术，将这些智能化技术应用到物流产业链并形成更具附加值的产业业态。“软硬结合，两条腿走路。”他说，新宜将更多聚焦跨境、非跨境业务电商的一体化，将一站式商检、税收、监管引入到枢纽空港的物流服务，包括结算（外汇结算、商贸结算）、供应链金融。
据悉，公司南京项目已经全部建成，整个建筑面积25万平方米，占地面积500多亩地，前期投资20亿元，整体投资约50亿元。客户100多家，相关的海关、通关、清关都在里面，已经开始试运营，效果不错，方便快捷高速。“我们将实现物流基础设施与运营双向联动，提供一站式服务。所有机械化的设备、系统管理都是新颖的，为企业降低了成本。”孙冬平表示，公司的盈利来自租金和运营服务收入两块，运营大概占2/3，租金越占1/3，回报不错，基本上一个园区七八年就可以退出。
华平投资集团成立于1966年，是全球前五的私募股权投资基金，是美国私募股权协会的创始人之一，投资了58同城、中通快递、蔚来汽车、优信拍、华宝基金、神州优车等。“华平青睐科技主导型、新经济领域、有核心竞争力的企业。”华平投资董事总经理吴凯盈提出，物流投资还处于健康快速增长阶段，空港枢纽或者空港物流是整个物流链越来越重要的一环，新宜中国将凭借“枢纽基础设施投资开发”、“整体运营综合性平台”两大板块明确定位脱颖而出。
业内人士指出，物流地产企业在中国的竞争与发展远没有定局，老大普洛斯、后起之秀万科旗下万纬以及新宜、顺丰和圆通等都在比拼，谁将站稳江湖地位还未可知。但能够确定的是，物流地产将向着科技化与高端化前进。
来源：周到上海 作者：曹西京
