住房租赁市场历来是房地产市场的组成部分且将成为重要的组成部分之一。2018年作为住房租赁市场发展关键的一年，租赁市场的情况如何？2019年上海租赁市场是涨是跌呢？
2018年租客更爱小户型
近日，由上海市房地产经纪行业协会牵头，上海联城房地产评估咨询有限公司、上海师范大学房地产经济研究中心等组成的住房租赁价格指数监测办公室联合发布了《2018年上海市住房租赁市场发展报告》。
本报告利用大数据手段，全年监测成交租赁住房样本约26万套（间），租赁住房建筑面积约1400万平方米。报告显示，2018年，上海市租赁市场供求总体平衡。租赁住房成交主要集中在中心城区，其中浦东新区租赁成交量接近全市的四成，其次是徐汇、闵行、普陀等区租赁成交占比在10%-20%之间。
2018年上海市住房租赁成交户型以中小套型为主，占比高达9成。
2018年租房价格第四季度回落
在大家关心的租金价格上，报告显示，2018年住房租赁价格总体先升后稳，前三季度持续上涨，至第四季度回落，全年租赁价格指数上涨4.6%。
具体到区域市场租赁指数来看，2018年第4季度，所有区域的指数都出现不同程度的下跌。但与去年第四季度比较，同比仍有较明显的上涨。除崇明区下降外，其他区域指数都同比上涨，同比涨幅最高未超10%。
2018年全市平均单位标准租金为64.7元/㎡•月。从第一季度的63.7元/㎡•月上涨到第三季度的最高达到66.1元/㎡•月，第四季度租金价格出现回落，下跌至65.1元/㎡•月。区域租金价格水平分化明显，中心城区租金价格稳步上升同时抗跌性较好，外围区域波动性较明显。
社区越成熟租赁越“吃香”：洋泾、古北等板块最活跃
2018年上海全市住房租售比均值为1.50%，全市各区域间的租售比差异不大，由内向外呈现U型态势。
全年租售比上涨显著，主要是房价2018年出现下滑，但是租金上涨明显。其中，第三、四季度全市租售比出现较大幅度增长，到2018年第四季度的租售比达到全年峰值，为1.57%。
从环线来看，2018年活跃度自内向外依次降低，内环内活跃小区占比最高达到41.8%。从板块来看，洋泾、古北、七宝、塘桥、花木等板块租赁最为活跃。总体表现为社区越成熟，租赁需求越活跃。
集中式公寓一室租金近4000元
在集中式长租公寓方面，价格水平在一二季度价格出现下滑，这是由于长租公寓在今年上半年以外围区域租赁为主，拉低了平均价格，而随着传统租房旺季毕业季的到来，租赁价格在今年三季度迎来一次大幅度上升，涨幅为12.8%。
进入四季度后，由于长租公寓暴雷事件时有发生，加之为冲刺年底指标及缓解紧张的资金链，长租公寓优惠力度加大，导致年底租金价格出现小幅回落，租赁价格再次下跌到3860元/平方米.月。
2019年预计市场总体平稳
科学住房观念有助于避免房地产市场的大起大落，减少非理性购房需求。从租赁市场发展的大趋势来看，2019年仍会不断完善租赁法律、法规和政策促进住房租赁市场平稳健康发展。
随新生代理念的转变，市场上对机构经营的中高端租赁住房需求也将会进一步的增加，预计2019年，租赁市场的供求关系仍将保持稳定。
在大家最为关心的租金方面，租赁指数还会出现阶段性小幅上升，会有一些季节因素影响的波动，但总体将保持平稳。根据联城行市场研究团队对于租金价格走势的趋势判断，采用时间序列预测模型然后调研租赁市场的未来的预期，综合判断未来一年租金涨幅在2-4%之间。
本文数据来源：联城行
来源：周到上海 作者：胡迎
