2018年11月22日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议通过的《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》今天正式施行。
业委会委员应当符合什么法定条件？业主与物业服务企业如何商定物业服务费收费标准？小区的公共收益应当如何使用？专项维修资金余额达到法定筹集标准时如何续筹？遇到紧急维修事项如何处理？
这些与市民生活密切相关的问题，修正后的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）都作了明确规定。
原《规定》自2011年实施以来，在完善业主自治管理、提升物业服务水平、保障住宅使用安全等方面发挥了积极作用，也取得了一定成效。
但随着上海经济社会的快速发展，出现了很多新情况。住宅小区内一些一直未得到根本解决的老问题和新的“急、难、愁”问题互相交织，业主委员会运作不规范、物业服务收费和停车收费价格放开后缺乏议价机制、专项维修资金续筹和使用难、公共收益使用账目不透明及停车难等问题日益凸显。
据市房管局介绍，修正后的新《规定》吸收了本市近年来在创新社会治理、加强基层建设及住宅小区综合治理方面的实践经验，结合国家审批制度和本市房屋管理体制改革的实际情况，对住宅物业管理中存在的突出矛盾和市民群众关心的热点问题提出了解决方案。
值得一提的是，新增物业服务合同备案制度，便于及时了解和掌握为住宅小区提供物业服务的企业主体、服务价格、服务标准等相关情况，加强对物业服务企业和项目经理的日常监督检查。在业主普遍反映的停车收费问题上，明确了开发商在业主大会成立前不得擅自调整前期物业合同中约定的产权车位租赁价格，设立了业主大会成立后开发商产权车位调整租赁价格的备案制度，解决实行市场调节情况下开发商产权车位乱涨价问题。
另外，《规定》中还明确市房管部门应定期发布住宅小区物业服务标准，物业协会定期发布物业服务价格监测信息，实行包干制收费方式的小区物业服务费调整前必须经过审计或者评估，促进形成“质价相符”的物业服务收费议价机制。对于小区的公共收益，要进一步规范公共收益的用途和使用程序，优化专项维修资金续筹机制和紧急维修的相关程序，加强住宅小区资金监管，强化政府托底义务。
为帮助广大业主、物业使用人了解修正后新《规定》的相关情况，市房管局已统一印制了宣传海报，在全市各住宅小区出入口张贴，并在约4700个住宅小区的6万3千余个电梯电子显示屏上滚动播放宣传海报电子版。今天上午，全市各区也将定点开展现场普法宣传活动，在活动现场向居民发放宣传资料，现场解答居民关于《规定》适用的相关问题。
【热点问答】
问：小区的公共收益应当用于哪些方面？
答：公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充且补充比例应当高于公共收益金额的百分之五十。公共收益补充专项维修资金后的剩余部分，应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。
问：当专项维修资金余额达到法定筹集标准时，如何续筹维修资金？
答：专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当及时启动再次筹集程序，再次筹集的具体方式及筹集金额、期限、程序、资金入账等事项由业主大会作出决定。
专项维修资金管理规约未就再次筹集专项维修资金进行约定，且业主大会在90日内未作出决定的，业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起90日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的50%。
问：哪些情形可以启动紧急维修程序使用专项维修资金？
答：发生下列情形，不属于工程质量保证范围且需要使用专项维修资金的，可以启动紧急维修程序：
（一）水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的；
（二）电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；
（三）火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出具整改通知书的；
（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明的；
（五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。
问：遇到紧急维修事项，业主委员会不同意使用专项维修资金，该怎么处理？
答：业主大会成立后，遇到紧急维修事项，物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。
来源：周到上海 作者：胡迎
