文/孙鑫 陆懿婷
日前，第一太平戴维斯“上海高端住宅市场年报”出炉，报告指出2019年楼市出台各项政策依旧以稳字当头，通过微调完善政策的合理性，并继续推进房地产市场调控的长效机制，展望2020年，为控总价，一手住宅市场上的面积段或将出现逐渐变小的趋势。与此同时，世邦魏理仕发布最新的“2019年上海房地产市场回顾与2020年展望”，报告显示，2019年商务园区写字楼市场迎来逾百万平方米的新增供应入市，推升总存量进入千万量级水平；零售物业市场方面，2020年存量改造将成为围绕核心商圈焕新发展和赋能城市迭代更新的主旋律。
高端住宅市场——
价格趋稳、竞争升级、产品为王
2019年整体供求关系优于2018年，在供应量同比2018年缩水的前提下，成交量有所提升，使供求大体趋于平衡，但均价方面呈现“稳中微涨”格局，可见宏观“限价”思路未变。具体来看，一季度之后月度成交量稳定在60万方/月的水平，整体去化速度显著高于2018年同期，供应端呈现一定起伏，全年全市供求比1.01:1，大体趋于平衡。
据第一太平戴维斯数据显示，2019年成交均价从年初的5.78万/平米，逐步来回波动，最低下探到8月的4.88万/平米，最终年终以5.57万/平米收关，整个全年均价落于5.39万/平米。从各区供应来看，2019年黄浦区、静安区和原卢湾区的成交均价为全市前三名，均价超过每平方米120000元。其中，成交均价超过每平米100000元的有5个区域，长宁和虹口均价紧随其后。
从市场面来看，2019年共计46个项目开盘，其中认筹率排名前三位徐汇、黄浦、浦东三区。其中内环内认筹率61%，开盘去化率52%。由于单价高，供应量大，竞争激烈等因素，内环内项目去化反而不如中环项目。
展望2020年，第一太平戴维斯认为，作为产品而言，合理的面积段、优化的设计将决定项目的市场走势，为控总价，市场上面积段也将出现逐渐变小的趋势。预计2020年一季度开始市中心区域即将有多个单价10万元以上的项目入市，这些房源之间将形成直面竞争的关系，由于高端客户需求的相对稳定性，届时高端客户争夺将成为难点。
写字楼市场——供应持续增量，空置率上升
2019年上海写字楼市场约99万平方米的新增供应，受到大量供应持续入市而经济放缓、需求端走弱的影响，新交付项目预租普遍表现低于预期。全年净吸纳量累计仅录得29.6万平方米，企业保守扩张、缩减成本为主导的当前形势下，超过四分之三的市场去化来自于租金性价比凸显的新兴商务区。由此，全市空置率同比上升4.2个百分点至19.4%。纵观全年，金融业(21%)、TM T(17%)、消费品制造业(13%)，专业服务（9%）以及医药和生命科学（6%）为主力需求来源。从区位上来看，在租户外迁新兴商务区的客观事实下，租户结构稳定，商业配套完善的核心商务区南京西路表现出良好抗压性，租金逆势坚挺；核心拓展区全年新增供应居首，去化压力较大；而新兴商务区以其前期高性价比的租金优势，极大地满足了扩租、定制办公以及地区总部整合需求。
展望2020年，世邦魏理仕华东区张越表示，上海写字楼市场新增供应预计将逾140万平方米。近期中美第一阶段经贸协议对市场情绪带来提升，而随着金融，TM T等服务业进一步对外开放的政策红利逐步落地，未来有望进一步利好外资需求设立扩张，或迎来新一轮市场拐点。在城市转型发展与长三角一体化发展的大格局下，上海将发挥龙头作用引领城市经济转型，推动长三角一体化格局，带动写字楼市场去化逐渐回暖。
零售物业市场——
年轻消费群体带动“首店经济”
回顾2019年，上海零售物业市场共录得8个新开业项目，新增零售面积约51.8万平方米。年供应量较过去三年平均超百万水平有所放缓。从供应区域来看，非核心项目占比达90%。全年，共有3个改造项目于调改后重新开业，助推全市空置率环比回落在低位水平，至年末为7.2%。2019年，存量改造驱动城市发展迭代更新，区域型和社区型商业成为重要增长点。上海零售物业市场多中心化趋势逐渐显现。
随着年轻消费群体的崛起，夜间经济成为消费新引擎。通过打造夜间消费新场景成为零售商拓展消费新业态和提升人流量的重要突破口。此外，街区商业的业态和形式也随之不断迭代。现在的街区商业更趋向于精品商业的经营模式。运营管理统一化、精细化，展示面和建筑设计更加时髦年轻，以及精致、差异化的市场定位都是街区商业的优势，街区商业的不断突破也在为消费者不断带来个性化的购物体验。”
世邦魏理仕华东区希诺表示，2020年存量改造将成为围绕核心商圈焕新发展和赋能城市迭代更新的主旋律。与此同时，非核心商圈将迎来更多新开业项目，上海零售板块的外延将促使更多品牌向非核心商圈扩张。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫/陆懿婷
