文/孙 鑫
刚刚过去的五月，在中心城区部分明星楼盘火热成交的带动下，上海楼市走出了一波“高温”行情，五月第二周新房成交均价约70793元/平，一度达到2016年后的历史高点。然而，楼市真的“入夏”了吗？不可忽视的是，在部分中高端住宅成交红火的同时，上海中外环乃远郊区域刚需楼盘集体“失语”，新盘认筹率大跌眼球；而中心城区一些传统优势板块的大盘续销项目也在新房源入市中表现平平，去化受阻。
进入二季度，上海楼市销售火爆的项目确实屡见不鲜，但倘若以个别项目火爆认定上海楼市“入夏”难免以偏概全。在近期的上海楼市，成交确实有回暖，成交量也存在一定攀升，但在整个成交结构的背后，各板块、各产品类型间呈现出非常明显的冷热不均现象。
地段 学区房 性价比
三要素促市中心住宅成交
在“后宅家时代”，改善型买家积累的购房需求得以释放，加之受限价政策影响，高端住宅预售价格普遍低于市场预期，因此进一步放大了改善型买家的购买意愿。然后，即便是在2020年集中供应的内中环板块，新盘面市后也呈现冷热不均态势。一位不愿透露姓名的业内人士表示，分析第二季度热销的明星楼盘，发现有三个共同要素。首先必须为强势地段，比如前滩、滨江、外滩，大热的明星楼盘势必占有绝佳的地址位置，“顶豪”在二季度楼市表现抢眼；此外，板块内如果“断供”已久，尤其是具备优势资源的学区房，可谓推一个火一个；最后，总价可控，产品性价比超高。以二季度大热的中海汇德里为例，总价控制在1000万以内，户型设计合理，配套齐全生活便利，这一总价打动了很多想在城区置业的年轻人。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，抛开这三大因素，上海城区新盘项目大部分依旧销售乏力，认筹阶段能达到7成者寥寥，尤其是同一区域，几个竞争楼盘如果产品类型接近，推盘时间接近，便会担心客户来源及分流问题，因此，即便是中心城区，也并未进入全面回暖的局面。
区域轮动转向价值轮动新盘认筹不足30%已成常态
从成交结构来说，改善性需求释放引发部分高端住宅成交红火的态势并未广泛蔓延。相反，中内环区域新开项目认筹状态不佳的情况比比皆是，中外环甚至郊环一些区域楼盘入市表现更是惨淡，绝大多数项目认筹率不足三成，甚至有些新盘认筹率仅为个位数。以位于新静安板块的“铭德传奇·漪景庭” 为例，5月新面市125套房源仅32组认筹，认筹率仅25.6%；位于顾村板块的大华锦绣四季推出建面约99-135平方米户型房源，均价47065元/平方米，认筹率仅18%，去化约2成。
而郊环板块方面更是以崇明、奉贤、金山三大板块的乏力表现最为明显。以奉贤区域为例，奉贤南桥光明九胤推出288套住宅房源，建筑面积106-132平米叠加别墅，均价43180元/平米；建筑面积87-92平米高层，均价高36800元/平米，有效认筹率只有19%；奉贤庄行的东原璞阅，推出329套90-149平米的刚改户型，均价31550元/平米，开盘时有效认筹数只有59个，认筹率18%。
业内人士表示，今年1-5月远郊刚需楼盘的集体缺位，一定程度上反映了楼市正从“区域轮动”向“价值轮动”转变，曾经的内环火完中环火、中环火完远郊火的区域轮动模式已失灵，伴随楼市进入成熟，那些具备规划利好，产业支撑、人口导入和价值发展空间的区域板块将持续看好，反之，区域受阻势必影响板块楼市发展。
配套不足、买房计划延缓远郊刚需新盘“凉凉”
和往年刚需盘一旦面市，只要价格合适便会热销的过往经验相比，今年的远郊刚需新盘表现充满魔化色彩。以2020崇明拿证第一盘的东亚威尼斯公馆为例，项目属于崇明城桥新城，轨交崇明线尚在建设中，自驾出行的话主要走长江大桥，配套方面，距离相对较近的的商场是吉买盛购物中心，约3.4公里，其他大型综合商场在10公里之外。总的来说，认筹仅为4%的惨淡成绩主要与自身地理位置相关，加之此次推出的最小户型为116平米，总价325万左右起，对于刚需群体缺乏吸引力。
中原地产研究咨询部表示，一边是排队看房，火爆认筹，一边是人气不足，去化乏力，当前上海楼市正出现冷热不均的态势。尽管如此，真正有价值的板块，让楼市需求“解渴”且具性价比的项目依然抢手，而外环以外的冷门板块，虽然均价低，但受制于配套不全，交通出行不便利，以及刚需群体买房计划的延迟等因素，开发商的去化压力依然非常大。当下刚需买家延迟买房影响之下，远郊刚需盘除了要降低市场预期外，还要在自身定价及推广策略上做足文章。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫
