文 缪治中
三月土拍溢价率创下一年以来新高。据克而瑞4月20日发布的300城土地监测数据显示，300城土地流拍率连续四个月回落，与此同时，土拍溢价率自去年12月以来已连续四个月出现攀升，至今年3月，溢价率升至19%，与2020年2月持平。另一方面，土地市场成交分化加剧。从今年1-3月累计成交金额变动来看，一线城市下降9%，二线城市增长22%，三四线城市增长24%。“双集中”供地背景下，土地市场热度是否会降低？日前，2021年一季度地产金融形式发布会暨中国房地产企业销售排行榜解读TOP200金融论坛举办，多位房企老总把脉集中供地下的机遇与挑战，共话房企投融资破局之道。
无增长时代
房企需快速去杠杆
分析当前房地产市场形势，易居企业集团CEO丁祖昱表示，融资三道红线、房贷管理两道红线、22城集中供地让整个行业围绕着房住不炒、去杠杆、稳地价、稳房价、稳预期走下去，而且将是长期政策；市场方面，丁祖昱强调一季度行业销售面积、金额较2019年同期增20.7%和41.9%，东部地区增32%居首。另外，从城市能级看，一线表现最好，二线有分化，整体增长20%，百城增长40%。房企业绩方面，3月百强房企同环比销售均呈增长趋势，各梯队销售金额门槛持续增长，中小规模房企表现优于去年同期。
谈及未来房地产行业发展趋势时，丁祖昱认为，一方面行业肯定是步入无增长时代，销售面积保持在17亿平方米，销售金额可能还会增长；另一方面，房企还是要快速去杠杆。
丁祖昱还强调，由于目前房地产整体开发已经进入到瓶颈，所以各大房企要开辟第二战场，包括物业管理、租赁、办公、文旅、养老、产业运营、投资。
市场回归产品
企业回归管理
中梁控股执行董事、联席总裁李和栗表示，当前行业进入“无人区”，前方没有参照物，调控在不断精细化。行业加快去伪存真，有些企业会“受不了”，因此，这两年行业会持续出现大宗收并购。未来趋势，政策还是维稳，不好的发展方式被遗弃，市场回归，企业还是回归管理。具体打法，要稳健，有质量的发展。此外，资金还在继续流向有钱的地方，投资要找有需求的弱竞争市场，短期关注供需，长期关注人口流动。企业治理上，向管理要效益，低杠杆、控负债、降低财务费用，增加长债，降低短债，调好结构。此外，房企应转向客户导向，机制导向，让员工有客户思维。产品是未来的大趋势，也是核心竞争力之一。
集中供地下
房企更倾向合作
港龙中国执行总裁姜炜表示，对于双集中政策不用太焦虑，港龙中国对市场谨慎乐观，只要坚持在房地产行业走下去，就一定会有收获。土地成交和货币供应存在趋势和波峰形态的高度拟合，地价趋势还是看货币。姜总表示，对于新政不需要过度紧张，调控不会急转弯，“土地集中”并不会削弱中小房企的生存空间。
龙记泰信集团执行总裁杨江辉认为，集中供地影响下，城市区域竞争压力增强，房企更倾向合作，房企回款周期也将会拉长，中小房企融资更难，服务和产品将遭受降维打击。
对于成长型房企，安全、生存比发展更重要，成长型房企想不吃尾气，必须选对区域，“走小路”。在区域选择上，成长型房企可以坚守大本营区域，都市圈潜力城市战略进入，板块深耕阵地战，捡漏型区域，寻找价值洼地，打游击战，不恋战。
来源：新闻晨报 作者：缪治中
