孙鑫 王磊莹
日前，国内首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市，其中仓储物流及产业园区为底层资产的产权类REITs占到5只，在一定程度上反映了数据中心、冷链物流、产业园区及生命科学产业正日益成为新一轮市场投资热点。与此同时，产业及物流地产蓬勃发展，数据显示，二季度沪上高标库总供应量为875万平方米，平均租金为47.78元/平方米/月，全市平均空置率为8.42%。
电商租赁需求带动仓储行情
第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部罗瑾表示，随国内消费持续增长，特别是疫情之后，线上消费需求的增长带来旺盛需求动力，带动了对仓储需求量的增长。消费者对物质的品质和品类需求呈现高端化、精致化、细分化趋势。本季度，线上线下全渠道融合态势凸显，全渠道新媒体新零售模式催生电商新品类拓展。具体来看，消费方式的改变带动电商发展，消费产品已不单单从传统从门店或商场里购买，大多直接从仓库里包装运送到销售者手中，这带动了电商仓库租赁面积的增长，可以说，电商是带动这一波物流市场活跃的驱动力之一。
值得注意的是，二季度物流市场表现活跃。上海第三方物流需求本季度增长显著，电商、快运快递为本季度上海高标仓库市场主要租户。戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊表示，预计到下半年，随着电商节日的进一步启动，全市空置率会逐步降低。同时，环沪地区受上海需求外溢影响，昆山、太仓等地高标仓库市场租赁需求旺盛，也迫使开发商和投资者进一步向周边区域扩张。
产业升级带动物流业态转型
伴随产业板块升级，物流仓储需求和租户比例也在不断发生变化，楼宇经济和园区经济也在创新发展。
第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部罗瑾表示，租户从传统制造业的租户慢慢转向电子商务，或者是转向生命科学产业中一些需要做实验室的租户，租户类型形态是比较多样化的。此外，租户比例也会产生了一些变化，从纯生产制造到研发、销售，到最后就是一个纯办公的业态呈现，像在漕河泾附近一些全新的楼宇，其所在地块是工业用地性质，但实际上其使用功能是办公。而这种转变也是城市不断更新，产业升级后原来一些只是作为生产的厂房区域，已被焕新赋予成纯办公的功能。
此外，鲜电商、社区团购活跃也催生了大量干仓改冷库和冷库定制的需求。随着食品产业园内食品加工、生鲜加工、中央厨房等业态的增加，为保证食品和生鲜的新鲜程度和品质，食品产业园结合冷链的模式显现成型。
城市更新赋能园区业态焕新
在城市不断更新和发展之后，旧有厂房和园区业态也在持续焕新，并被赋予新能量，如此上海城市内的纺织厂、锅炉厂等现在都已更新变成一些新的商务园区业态，比较有代表性的就是8号桥。通过全新定位、规划，把老厂房改造成一个创新产品，赋予原址老房子外的全新功能。
据第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部罗瑾介绍，一方面，园区可以保留原有业态，通过改造提升为全新办公地、或者做成研发、展示中心；另一方面，在原有业态上赋予全新属性，比如一些工业土地上的性质业态，也可以追加运动功能，包括攀岩、打羽毛球等，都是原有厂房里焕新出新业态。
像第一太平戴维斯在张江高科园区做过的案例，某医药企业因企业发展变化，后续摩根斯丹利买入后对其原有外立面进行改造，剔除了原有生产制造的厂房功能，焕新成类办公、类实验室的全新功能。可以看到，城市更新、产业发展推动了园区发展升级的步伐，包括浦东金桥原来作为出口加工区现在进行业态调整，包括东方万国金融之都，作为一个产业园区，如今也已慢慢朝纯办公楼用途方向去发展。
来源：新闻晨报 作者：孙鑫/王磊莹
