孙鑫
随着经济转向高质量发展，面对亟待更新的城市存量资产，优化资产结构、实现资产增值成为商业发展的重要途径。满足核心城市需求、创造多元化生活圈、形成成熟的市场竞争体系成为商办项目革新的发展趋势。存量时代，城市更新需求激增。商办项目如何通过项目定位、产品改造等提升项目整体的现金流状况？商办物业未来发展走向如何？2021观点商业年会聚焦革新与未来，探讨存量时代下，商办项目从开发到运营的革新发展趋势。商办运营加入个性化模式
受疫情影响，去年商办物业供应端释放受压制，而随着国内经济恢复，商办物业或将迎来新增供应高峰。需要关注到的是疫情影响下写字楼租户结构有所改变，除金融、TM T、医疗等维持较强需求外，线上直播等新兴风口行业的租赁需求也较为旺盛。
面对这一变化，存量下的商办运营也正悄然变划。锦和集团董事长郁敏珺表示，锦和定位为非标准的办公楼和商业，并明确表示不做“大盒子”。在经历了存量市场从园区环节切入，然后做商业办公、社区商业的环节后，如今，锦和定位在非标准的办公和商业，底层是创新的逻辑，也就是个性化模式，这样的商办业态，未来的生命力更强一点；中海商业发展有限公司副总经理唐安琪表示，现在的商务空间不仅是一个办公空间，一个物理空间，在这其中有几个维度。其实是大家都有所接触，有所尝试的，我们认为这其中还有更大价值可以发挥，这里面包括科技、服务、人文和健康这四个部分。
灵活看重运营和集客能力
在租户结构中，央企、国企、私企巨头、跨国公司以及世界500强等企业租户稳定性强、知名度高、风险低，属于商办项目中的基石类租户，能有效提升项目的抗风险能力和租金持续性。如中海商业的基石租户占比为43.9%，占比接近五成，因此写字楼租金收入一直以来较为稳定可观。值得注意的是，从市场需求来看，科技化与绿色化的商办物业更受到租户的青睐。而Z世代作为主流人群，对于人文、多样、生态、文化的综合因素的关注，也促成了对传统商办模式的冲击和解构，空间价值和定义都在发生变化。
IWG集团中国区总裁胡懋认为，运营和集客能力，这才是灵活办公致胜的法宝。在运营层面有很多的工具，在与合作伙伴的合作中，第一个是要选址，利用大数据的分析，提供非常准确的预测，未来收入的情况。选择一个理想的灵活办公的空间，可以是小型建筑，也可以是中型建筑，甚至是一整栋楼，进行灵活办公的运营。
用科技构筑新消费场景
和人打交道的业务，永远都是有市场的，也永远有新增点。如果一直可以通过赋能的方式，走在这个市场的前沿，业务就永远有增长点。
合生不动产基金中心董事总经理邬伯特表示，商业存量仍然有很大的机会。“从我个人的感觉来看，新经济，或者说做任何的投资，除了传统的底层技术分析，还要看成长性和流动性。”他认为，从成长性的角度来讲，新经济依托的都是电商，包括网购，IDC依托的是手机、物联网，对数据的依托。“人和产业中间有一个场景，我们资管现在最重要的事情是把这个场景抓住，把这个场景放到消费者最能够产生消费的画面来。”
中海商业发展有限公司副总经理唐安琪称，现在有各种各样的智能化的设备，来提升整体办公效率，服务空间除了现在可以看到的这些秩序，包括产品的维护等等，但实际上还延伸到了包括企业的扶持、发展，资源的共享，平台搭建等领域。“科技空间方面，智能化设备这一类的解决方案，实际上除了是一种理性的化身，更重要的是一种情绪的操作者，甚至是一个操控者，它的定位也就意味着他的重要性所在。”
来源：新闻晨报 作者：孙鑫
